曾宪斌：做多中国、做多地产，做多财富

【曾宪斌】大家早上好！我演讲的题目是做多中国、做多地产、就是做多财富。今天地产财富论坛开得非常及时，地产和财富在中国人心目当中是分量相当重的，可能很多人意识到一些数字，中国人所有家庭财产当中，家庭财富当中，不动产、地产占了多少？占了70—80%，是这个分量。大概2003年有一个统计，是中国城市家庭人均财富大概是24万左右，其中70—80%是在不动产上，也就是房子，也就是说当时中国平均每套房是在20万左右一套，而现在总的比例关系并没有改变，中国人家庭主要的财富还是在不动产上，但是它的总额，资产总额上升的速度非常快，这跟中国房价水平提升是直接相关的，跟中国人的收入水平也是直接相关的。

【曾宪斌】中国人均收入这几年大概是这样一个比例，跟GDP的增长是成正比的。在2003年的时候，城市人均可支配收入大概是7000元，2004年大概8000元，2005年是9000元，2006年最后没有统计出来，大概是在1万左右，最新的一个数字是到现在为止，我前天看到一个数字已经是1万多了，跟GDP的增长是相对应的。中国的房价前几年平均也是1、2倍的速度增长，最近城市房价均价大概是3000元左右，可以说中国家庭不动产的财富大概也在30万左右，如果依照70—80%的比例来看，中国户均财富已经达到30—40万，但是在中等城市，特别是大城市，像首都这样的城市，近年以来房价的暴涨，使得家庭财富又上了一个台阶。这种现象是好的现象还是需要大家警惕的现象，这个问题是亟待我们整个学术界形成共识。
【曾宪斌】现在有一种倾向，或者和房价上涨有完全对立的看法。其中刚才王秘书长引用某位经济学家的观点说如果中国房价上涨很厉害，是一场灾难，会把中国人的财富都给耗尽了，其实这种观点是完全错误的。现在有一种惯性思维，就是中国人一种惯性思维，特别是有一些经济学家，就是穷惯了不敢富，站惯了不敢坐。当我们外汇储备达到1.3万亿美元的时候惊慌无措，当我们的证券市场上到3000点、4000点的时候惊慌无措，当我们房价一步一个台阶在上涨的时候惊慌无措，这种惊慌无措不只是个别人，从政府某些领导，某些部门到某些所谓的经济学家、经济专家，有的甚至是惊恐万状。什么叫惊恐万状？财政部530半夜鸡叫就是一种惊慌万状的表现。就是对目前的形势到底应该怎么判断，中国人多了一点钱，多了一点财富到底好不好？现在财富这种积累的速度比较快，到底正不正常？这是需要引起我们重视的。
【曾宪斌】我可以先下一个结论，中国目前的房价总体上不高，以北京、上海为代表的中国最好的特大型的都市，房价是严重偏低。中国人的财富现在不是太多了，而是还不够。想当年邓小平率连大代表团去开会的时候，整个代表团好不容易从国家外汇局拿出1000美金作为全部代表团的零花钱，实在是太捉襟见肘的，邓小平把他自己的零花钱拿出来补贴一下，为什么中国人的东西就不值钱，为什么我们不能值这么多的美元，很多人没有意识到，中华民族正在经历一个伟大的转折，这个转折改变中国的速度和面貌会让所有的人，全世界的人目瞪口呆，但是我们穷惯了不敢富，站惯了不敢坐的这些人他们眼睛有白内障，他们看不清楚，自有中华民族以来，三皇五帝到如今，几千年的历史，中国从来就是一个世界上唯一的超级大国，直到明代中国GDP总量占全世界50%以上，到了康熙中国GDP还是全球第一，中国的沦陷、中国的撞腰只是近几十年以来的事情，中国鸦片战争以后，经过民族抗日战争的胜利，经历了建国，经历了改革开放，整个民族通过这100多年恢复元气的过程，现在正处在大国复兴崛起最关键的时候，中国再过十几年中国GDP总量将由现在世界第三位可能要赶上第二位，可能要和美国并驾齐驱，很多人都没有意识到中国正在发生这么伟大的变化，还是用常规的思维来看中国发展的现象。
【曾宪斌】比如说我们的股票，我们的经济发展从1998—2005年，这几年间，中国GDP总量增长了150%，但是这一个阶段作为我们经济晴雨表的证券市场，这时候不但不能体现中国增长的速度，相反从2001—2005年7月份，我们的股票市值跌了60%，这个时候我不知道那些经济学家跑到哪里去了，以徐小年为代表的千点论者，代表国际利益集团不断打压中国证券市场，不断把中国最有价值的证券公司，中国最有价值的上市公司的股票不断打低，打到900多点的时候谁来买股票，机构死了，基金
死了，股民死了，谁来买，外国的资本家在买，外国资本在大肆掠夺中国人民的财富，大肆掠夺中国的优质资产，那个时候万科才1、2块钱一股。我们中国当代几乎可以说，中国人需要指点迷津的时候你找不到他们，我非常痛心中国资本市场打到900多点，反而其实4300点的位置只是说中国经济发展这么多年，150%的增长，股票掉到60%，恢复性正常应该到这个点位了，什么叫做泡沫？完全是胡说八道。
【曾宪斌】中国正在发生伟大的转折有两个标志性的事件，第一个事件就是即将明年要召开的奥运会，像当年汉城奥运会一样标志着韩国的崛起，把中国暴露在整个全世界的聚光灯之下；第二件重大事件就是人民币升值。有人讲股权的启动是股权分置改革，股权分置改革虽然很重要，但是不是根本的原因，最根本的原因是人民币升值。什么叫人民币升值？中国一切的现象就是以人民币升值为龙头，一边是证券市场，一边是股票市场，后面跟着猪肉、副食品、粮食不断的升值，不断的涨价，未来相当长的时期中国必然要发生的事情，正在发生的事情。很简单，中国的东西开始值钱了，中国东西本来就应该很值钱。
【曾宪斌】现在我们再回过头来看一看我们的证券市场、股票市场、房地产市场，到底高不高？为什么说我们现在证券市场不高，我们的房价不高，只要人民币升值这一个东西没有停下来，大家记住只要人民币升值一天没有停下来，我们的房价，我们的证券市场就一天不会停止往上走的步伐，那些半瓶水的经济学家、证券专家在这里鼓吹价值投资论、什么估值，什么泡沫，不懂得中国正处在一个特殊的历史时期，传统的思维，传统的概念，已经统统见鬼了，要用传统的标准去看中国的房价，中国的股市，你根本是看不懂的。日本、台湾、韩国，当它人均GDP达到2000美金的时候出现了黄金十年，不管是股票还是房价一般都是涨10倍、15倍以上，中国证券市场从980点到现在刚刚五倍，而这五倍至少有一半左右是恢复性的从我们本来就不应该那么低，实际上如果真正从恢复性价格回归到3000多点，到现在不到一倍。我们整个面临什么样的局面？第一，人民币对外在不断的升值，对世界主要货币美元在不断升值，为什么人民币会升值，我们讲一个非常浅显的比喻。中国人的收入大概是美国人的1/10，中国的物价水平大概是美国的1/5，在中国买一个汉堡包，如果中国人的工资是1000元人民币，1元钱一个汉堡包，中国人1000元人民币可以买1000个汉堡包，但是美国人的工资比中国人的工资高10倍，他是1万元人民币，他在美国买汉堡包，美国汉堡包是5元钱一个，他1万元人民币可以在美国买2000个汉堡包，但是如果他的美元换成人民币进入到中国以后，他1万元人民币可以买多少个汉堡包？1万个汉堡包，这是人民币内在动力所在。
【曾宪斌】这就是为什么国际资本不断蜂拥而入，来大肆抢购中国的人民币资产，而他们利益集团的代言人在前面不断为他们的利益集团鸣锣开道，证券市场的徐小年，房地产市场的谢国忠，谢国忠年年说中国房地产有泡沫，年年让他失望，但是他还年年厚着脸皮讲，他背后的集团大肆收购中国优质的资产，从广州到深圳，从深圳到上海。这背后一个概念是资产全球共振的概念，也就是中国人民比资产中心已经不能单纯看国内的过去的标准来衡量，要用过继的标准来衡量。比如说我们讲到“春江水暖鸭先知”，最先反映全球资产共振的是我们的艺术品，像吴冠中、齐白石等的画在内地市场拍卖的时候，比如说去年10万，今年12万，明年14万，这种算术级别的稳步增长，但是这两年突然发现一个现象，吴冠中的画在国内拍几十万了不得，突然嘉士德拿他的画到伦敦去拍卖，拍卖多少？不是几十万，是几百万、几千万，最近一幅画又创造一个记录，吴冠中的画是4000万。
【曾宪斌】包括我们的房产，我们优质的房产，特别是上海、北京、广州、深圳这些中国最优质的房地产的市场，什么叫最优质？买房子买的不是房子，北京的房子和贵州的房子，钢筋水泥的价钱是一样的，但是为什么它是3000，你是3万，因为是北京，中国就这么一个北京，就这么一个上海，你买的是北京，为什么要贱买，中国几十年、几百年、几千年建设起来最优质的资产为什么要贱买，我问一问。伦敦最近有一个报道，伦敦富人区一个两居室卖多少钱？700多万美金，如果两居室70平
方米折合人民币是4000、5000万，大概是几十万至几百万一平方米，北京才多少。北京作为中国的首都，中国日益崛起，作为世界的中心大国，它的首都为什么这么便宜，所以中国北京的房价在我去年讲课的时候西四环还有不到1万元的房子，最近一个数据来看五环之内基本上没有一万以下的新房，北京在五年之内不见2万的房子，北京的房子目前的程度涨到4、5万元一平方米我认为才稍微合理一点，现在不是偏低是什么，这是从全球共振的角度来看。
【曾宪斌】你说市场共振你比的是伦敦，说太高了。我比一下上海，现在房价中心区大概是在2万元，外面古城区大概是1万元，全世界能跟上海相比最典型的城市是哪里？印度孟买。孟买是印度人引以为傲的城市，早几年印度说我们要赶紧走，再不走中国就要赶上我们了，那个时候他们以为中国不如印度，说再不改善中国的上海就会赶上印度的孟买，可见两地虽然连山连水，但是多隔膜。后来他们的记者团到上海一看目瞪口呆，孟买在全方面，特别是市政配套方面落后上海最少20年，但是孟买的房价，海边的房子12万一平方米，城区的房子，中高档公寓4—5万人民币一平方米。凭什么我们中国最优质的资产要贱买，我就搞不懂了。凡是认为北京房价高的，让外国人廉价买去房子的，凡是说上海房很高，让外国人抢购上海房子的，都是卖国贼，都是国有资产严重流失，就这么简单。因为北京不属于北京人民，上海不属于上海人民，准确地说北京的商品房不属于北京的中低收入人民，上海的商品房不属于上海的中低收入人民，当一个城市80%的人买不起商品房的时候才趋于合理，现在才慢慢趋于合理，它是属于全世界的成功人士。我的讲话和传统的主流价值观是非常冲突的，但是没有办法，历史的进步一定要付出道德的代价，我们正在付出道德的代价。所以在座的各位你们的亲戚朋友问上海、北京的房价高不高，你告诉他买得越早越好，只会买贵不会买错。不论我今天讲话言词多么激烈，但是从历史的角度回头来看会发现曾宪斌的讲话太对了。
【曾宪斌】我们再看内需，内需牛教授已经谈到了城市化的进程，这些大家都谈到的我不谈。我只是说人民币现在对外是在不断的升值，但是对内是不断的贬值，我们正在进入一个通货膨胀的周期，任何人都不要留人民币在银行的存款上，存款就等于像冰一样在消溶，因为银行存款怎么样也赶不上它通胀的速度，劝你们和你们的家人千万不要在银行的存款里面留一分钱，十几年前的100万相当于现在的几百万元，现在正在进入加速溶化的过程，对内是这样的。比如说加息，加息以后好像跟我们CPI通胀指数相对持平，哪里可以持平，怎么可能持平，你要知道我们CPI根本就不包括房价，很多东西根本就不包括在里面。如果把房价放在里面，CPI怎么可能是3.5、3.6%，开玩笑。5年前能买一套房子的人，今天可能只能买半套房子，再过三年只能买一厕所，再过十年你可能连一个储藏室都买不到，所以我们CPI是严重扭曲人民币不断快速溶化和贬值的这样一个现象。深圳房价上半年涨了42%，没有计入CPI里面，没有计入到消费指数里面，所以我们现在统计指数都严重误导消费倾向。
【曾宪斌】这两大类趋势，导致中国房价股票市场为什么出现银行不断的打压存款，中国股市就是一个不断从银行存款大搬运到中国股票市场的一个过程。这跟上市公司的业绩、价值毫无关系，那些泡沫论者难受死了，那些看空的人从2000点看空，现在从3000点看空，不断看空，不断踏空，把他们气死了。前几天广州有一个经济学家，他研究易经说中国股票达到5000点立刻崩盘最少达到3000点。那天我的朋友发短信告诉我，我只回了几个字，“无知者无畏”，我说不知道雷多先生跳楼否
。京城四少魏杰曾经2001年就上书说中国的楼市太疯狂了，泡沫太严重了，北京楼价太高了，如果明年北京楼价、股价不破灭，我魏杰跳楼，以他为代表的人到现在也没有跳楼，谢国忠也没有跳。但是现在北京大街上满街都是眼镜碎片。
【曾宪斌】我只说一个观点，国外上市公司只有4000—5000户开户数，大家知道中国开户数有多少？中国很多人都不知道，但是我知道，也很好计算，读小学三年级就会计算，中国现在开户数达到了1.1亿户，中国上市公司是1507家，1.1亿户除以1500是多少？75000、76000、78000，是国外成熟市场开户数10倍以上。什么是流动性强？目前股票存量资金已经可以把股票上证指数推到8000点以上，根本不用费劲，他们懂不懂？所以中国连半吊子的经济学家都很难找到，我绝对不是苛求，我说的是实事求是，没有一个人有真知灼见说这个事情的真相是什么东西。
【曾宪斌】为什么中国的房价政府怎么调都调不下来，为什么？真的是地价高吗，国土资源部的部长对中青报的记者说到如果现在国土资源部所有的土地都零地价出让，房价会怎么样？中青报的记者想一想哑口无言，为什么？很肯定的告诉你们，如果现在中国所有土地是零地价，北京的房价依然会保障，因为经济学有一个1+1=2基本的常识，我们统统忘记了。价格到底由什么决定的？价格跟成本没有任何关系，只有一个东西它是最关键的，就是供求是最关键的。中国现在每年大概需要1000万套住宅，还不包括海外虎视眈眈来抢购中国物业的资金，中国目前只能提供400—500万套，缺口一半，这就是中国房价为什么会一路高歌，不可逆转的一个根本的原因，这些人懂不懂。
【曾宪斌】当然所谓懂不懂里面有几种情况，一种就是像谢国忠这样，他们本身就是国际利益的走狗，包括前一阵公布的人居信办11个，背后却是卖国际避孕套的公司，还有以易宪容搏出位迎合亲民秀，据易宪容的同事讲他自己并不认同他自己的观点，但是要出位，更多是人云亦云，不明白中华民族伟大复兴的到来，不明白为什么我们站惯了就不能坐，这是我演讲的大前提，为什么我们要做多中国，做多地产，这是历史条件给我们提供了一个历史的大的背景，中华民族不能错过这十年，不能够错过伟大复兴的伟大时代。在座的开发商也不能够错过做多自己财富的伟大时代，这个时代在座的可以讲，这一辈子就这一次，错过就没有的。
【曾宪斌】股票市场你如果知道一、两年，不要听那些做空派的鼓噪，从1000点买进到满仓现在不要动你看现在多少了。但是现在的经济学家太坏了，表面是替穷人说话，实际上为富人做事，表面上是为穷人做事，但是实际上为富人做事。比如说4000点的时候财政部半夜鸡叫的时候谁买在买股票，在3000点、4000点的时候都把谁套住了，把散民给套住了，因为那个时候以格林斯潘为代表不断鼓吹中国泡沫，为什么那个时候鼓吹？因为他们在3000点之前全部撤退了，他们为了要重新进来必须要把股票打下去。现在他们是满仓的，前两天召开一个论坛就是国外基金经理参加的一个论坛，前天晚上中央2台还谈到，各个大证券公司理财专家的观点，他们现在说中国是价值重估的时代，说现在不高了，为什么？他们在满仓。我们一定要留一点清醒的脑子来看这个世界，来看这些人表演，我们自己不要上当。
【曾宪斌】在这种背景之下，我觉得我们要做多中国，不要把财富拱手让过外国。中国有很多股票，像中国铝业，几十天之内翻一倍，市盈率是很高了。我觉得高了好，为什么？因为现在国外很多资金要在收购，我们价格很低都间买了，除了政策上的反垄断法国家赔偿以外，我们资产这么高你要不要，有什么不好，我们东西贵了有什么不好，我始终想不明白。所以我们个人公司要抓紧机会，在座的各位公司怎么才能做多？你们以前做房地产其实也在积累财富，今年一个亿，明年两个亿，后年三个亿，也在做，但是现在我说做多中国、做多地产、做多财富，不是这种数量级的变化。你想一信，如果你投资股票市场，在2005年1月份投进去，中间不断看空，反反复复可能现在就是翻一番，1万变成2万，但是真正做不要从牛背上掀下来，稳稳骑住万科，稳稳的持住股票都能变成5倍。所以我们在座的公司以算术级增长是没有问题的，但是这么好的市场，这么多人口需要住房，国际资本这么眼红中国人民币资产，你当然可以赚钱。但是我说的做多，不是这种算术级的增加，应该是几何级的增长。什么是几何级的增长？看看中国富有人榜有50%以上是因为从事地产进入富人榜，而进入中国富人榜前几位的，进入前十位的又是通过做多，也就是几何级的发展使他自己的财富几何式的增加。
【曾宪斌】所以今天讨论的第二个问题，就是怎么样做多财富。做多财富有两个问题需要讲。第一，一定要转变我们的思维，转变我们的观念，一定要转变，从常规的手段，常规的标准，常规的思维，不可能做多地产。为什么？首先如果你看空这个市场，你认为中国的房价很高，经济过热，你很有可能就不会把资金投入到房地产市场上。我最近发现很多老板，他在游移观望，觉得房价这么高，宏观调控会不会继续打压，首先要坚定看多中国，看多中国的地产，这是我的第一个建议。
【曾宪斌】第二，就是改变我们惯常的思维完全改变。有机会你们到清华听我三天课，今天我只对某一个问题点题而已，比如说我讲买地的问题，我最近和很多开发商交流我发现，很多开发商招拍挂的时候已经拿不到地了，为什么拿不到地？因为他们用通常的一些观点，一些标准去看地价的价值，然后发现这个地价竞拍的时候，别人是以高出他们想象的这种地价，高得多得多的价格拿走了，如果还用传统的思维拿地你已经拿不到地了。上海最近一块地楼面价是1.25万，半年前华润在这个地方拍卖一块地拿下来6000元，如果通常的思维不可能想到半年地价翻一倍以上。在上海南京路有一块地块163地块，楼面价是6.6万一平方米，常规思维已经拿不到地了，所以要改变我们的思维。就是怎么样评估这个土地的价值，我们过去所谓的常规思维是什么？是一种静态的思维。就是旁边一个楼卖5000元，地价成本应该占30%，地价大概是1500元左右的楼面价，根据这个反推这一块地多少钱一亩，大概是将近1000万一亩，这是常规的一种对土地价格的认识，你这样拿地已经拿不到地了，没有你的份了，不要去交保证金，那是白交的。绿城拿上海那一块地他是怎么考虑的？他绝对不是靠这个办法，一个土地用四种办法评估，第一种就是静态的价值，第二就是动态的价值，第三还有土地品牌的溢价，第四还有辩证的价值。什么叫土地品牌的溢价？就是万科在任何地方卖的房子都比别人卖的房子高1000，这就是土地品牌的溢价，什么叫辩证的价值？你可能盖写字楼，可能盖酒店式公寓，我的
收入比你高等等。也就是说普通的传统思维你已经拿不到地了，进不了门了。
【曾宪斌】我们对市场的看法，我们的客户在哪里，必须要颠覆传统的观念，传统观念认为房地产是不动产市场，不动产市场的客户主要是以原住地，就是项目所在附近，比如说我们现在是在铁道大厦，铁道大厦做一个项目，周边的人作为一个客户群，这种思维已经过时了，我们的客户随着交通、通讯以及观念的变化，这种原住地不动产的客户思想已经彻底过时了。香港人到深圳买房，深圳人到广州买房，上个月广东房地产销量大概是53%的人买去了，广东人到其他地方买房，买房已经不是为了住，而是为了投资。黑龙江跑到上海去买房，是为了休闲，第二套居所，第三套居所，就是这些东西的市场观念已经彻底的变了，你如果不变你就不可能做好今天的房地产，我们市场的观念要变。
【曾宪斌】我们营销手段要变，什么样的营销手段？比如说我们现在的网络、手机短信。我在丽江有一个项目，离四方城只有几分钟的路，抬头就能望见玉龙雪山这样一个好的别墅项目，你们猜卖多少钱？还不得卖1、2万元。我告诉你2700元都卖不出去，为什么？他卖给丽江市民，我告诉他丽江不属于丽江人民，而是靠网络发布，迈向全中国，迈向全世界，香港等老板过来一个人十几套的扫掉，问还有没有，太便宜了，营销手段要发生革命。我们现在诸多的财富一定要转变我们的观念，
新的思维。
【曾宪斌】另外我再介绍十大超常规增加财富的盈利模式。这是我最新研究的心得，中国富人榜，福布斯富人榜张英他的公司突然在香港上市，屁股还没有坐稳又冒出一个25岁的小女孩资产远远超过张英700多亿资产，这个人他是代表家族持股，他的爸爸是碧桂园的老板杨国强。我在这一刻看后面的房地产开发商都在福布斯富人榜的前面，不过也就是十几年的时间，最长时间就是万科、中海，也不过20年的时间，为什么他们做得这么快？我开始在里面研究超常规发展的模式，在座各位如果你们现在还以算术级的增长模式，今年1个亿，明年2个亿，后年5个亿，5年以后、10年以后你在房地产市场已经占不住脚了，会扫地出门，为什么？因为现在房地产集中垄断的速度越来越快。北京在五年前可能3、5个亿还可以进入北京房地产，现在3、5个亿千万不要进入北京房地产，人家会笑话你的。所以你们算术级增长，你们虽然也增加一些，但是只能安享晚年，但是不要进入房地产市场。我从香港就可以看到，8家房地产公司垄断了香港80、90%的房地产市场，我说国内也会这样，国内现在广州几家房地产企业已经基本垄断广州市场，北京2—10名这9家加起来的销售额不到第一名的一半，不到星河湾的一半，什么叫赢家通吃，太可怕了。所以是不是做多地产，已经不是你们公司是否可以挣钱的问题，而是公司是否能生存的问题。所以我们既面临机遇，同时又有生存的压力，做多中国，做多地产，才能做大我们的财富。
【曾宪斌】我简单说一下十大盈利模式，十大盈利模式我可以出一本书，可以讲一天的课。以杨国强为代表的碧桂园是什么？是低地价的盈利模式。杨国强的碧桂园，它的土地价占整个售价的7.3%，你们自己能不能做到自己想，现在中国大城市大概是40—50%，一般的中小城市房地产大概是30%左右，人家是7.3%。怎么获得的，这个过程我不说，也没有时间说，我只告诉你们这种模式。
【曾宪斌】第二种模式是以万科、中海、绿城为代表，立品牌企业获得超常发展的一种模式。万科在任何地方售价比别人高1000，甚至不只1000。万科今年在27个城市布局万部，今年销售额大概是400个亿，明年万科要到1000个亿，什么叫赢家统吃，以万科为代表的企业扩张，品牌溢价加品牌扩张的模式，过程我不说了。
【曾宪斌】第三是以星河湾为代表的这种产品品牌扩张模式，星河湾以前这个老板是搞建材的没有搞过房地产，广州星河湾和北京星河湾奠定了他在全国房地产龙头的位置，项目品牌实行了溢价和张。
【曾宪斌】第四模式以广州恒大集团和新疆广惠集团为代表，地价也不低，工程质量也不是最好，但是没有别的，它就是便宜。旁边的房价是3000，万科是4000，我就2500，你2500，我就2300，所以如果乌鲁木齐有100套房子广惠占了80套房子，这是广惠模式或者是恒大模式，也就是低售价的模式。
【曾宪斌】第五种以顺驰为代表的速度为中心，顺驰不成功的问题我们不说，但是单纯放言3年之内达到全国销量第一，3年达到这样一个目的来说是成功的，顺驰就是一切以速度为中心。
【曾宪斌】第六种叫长尾模式。什么长尾理论，就是每个市场里面都有多头市场，说通俗一点就是红海和蓝海，再说通俗一点就是有热门市场和冷门市场，怎么样避开热门市场，抓住冷门市场。比如说做广告报纸、广播、电视是热门，但是有人在农村的墙上刷红桃K，黄金搭档这是没有人跟他争的，这是长尾理论，使得中小企业获得超常的发展。比如说在三亚开发一个项目，从市区到亚龙湾中间，离亚龙湾10公里，离市中心也是10公里，三亚卖的第一是海景房，河景房是第二，山景房是第三，山不靠的是四流房价，但是在那里卖到河景房的房价，也就是抓住了老年人住宅市场，中国老年人已经超过1.4亿多。
【曾宪斌】第七种就是房地产金融模式，怎么样通过信托、上市、发债券、私募等等，有多少钱就借多少钱，有多少钱就筹多少钱，当今房地产市场有地才有地位，怎么样想办法各种途径拿钱。最近金地集团为什么能够成为房地产第三强，除了别的原因之外，他们不断大量募集资金，他今年仅仅半年时间已经三次募集资金，前一阵子180亿，最近又发行10几个亿的债券，前两天又上市增资50多个亿，只有不断通过各种途径大量吸纳资金才可以做大，金融市场才能超几何式的发展，千万不要想自己的钱，自己的钱做不了多少项目，一个人的生命长度有限，就活几十年，工作就是40年，黄金时段就是10几年，做一个项目3、5年过去了，赚了1倍，剩下的3、5再做一个项目赚了1倍时间就过去了。可是杨国强袖珍项目就是3500亩，一般性的都是1、2万亩，人的生命怎么样让他扩张。
【曾宪斌】第八种模式是一级开发模式。什么是一级开发？就是没有那么大的能耐，就把土地控制起来，谁要进去就跟我合作。
【曾宪斌】第九种是特区模式。什么是特区模式？比如说前两天也是这个组委会组织的一个论坛，有一个听客就跟我讲，现在在东三省改造棚户区，棚户区有棚户区的政策不用招拍挂，只要拆迁拆得动，拆完了就可以建，无数的优惠政策，这个女老板原来只是国有企业的一个副总，她身上只有几百万、一千万的资金，但是通过特区的政策，她已经做成了两个大项目，现在把整个吉林市棚户区的政策统吃。这种政策以前有很多，比如说破产企业兼并政策，又比如说烂尾楼我带一些开发商在深圳、三亚、海南，海南当时烂尾楼是最多的，政府给了很多的政策，比如说连土地连带主体的楼面价只有200元，再加上200、300元就可以卖了，卖1300、1400元就可以卖了，这是特区模式。
【曾宪斌】第十种就是类型开发模式。里面有很多种，一个是租用地，一个是工业用地、教育用地、旅游用地、发现新大陆用地，什么叫发现新大陆？我们国家经常在有一些地方待开发，正在开发的时候你要抓住这个机遇。比如说谁在80年代抓住了广东，谁在90年代抓住了浦东，谁就能够发现新大陆，就能够超常发展。当年有一个香港人用了400万买了400万股万科的股票，到现在已经20个亿。比如说现在的环渤海圈是中国十一五重化企业云集之地，前两天我开完会过去看太大了，一个曹妃甸首钢搬进去，有中国最大的深水港码头，还有10亿吨的油田，所以最重要的就是寻找新大陆。包括最近国家鼓励国内资本往外走，到非洲、中东去投资，有很多的优惠政策，我了解情况有很多的机会，包括最近国家立项准备修第二条京沪高速，立项一公布又是一个超常规的发展，可惜没有时间一一展开来讲。
【曾宪斌】我要讲做多中国、做多地产，首先要看好中国，看好中国地产，这是第一；第二要有超常规的思维，从看地、招拍挂到营销手段，到市场的定位以及怎么样开发的模式都要来颠覆性的革命，你才能够无愧于我们这个时代，才能够真正做多我们财富，做多我们地产，做多我们中国，你不做多国外资本也来做多，为什么让他们做多，为什么我们自己不做，一定要改变穷惯了不敢富，站多了不敢坐的心态。谢谢大家！

風高浪急

恆指27831.52點，到了現在嘅市況，已經風高浪急，上升得快要下跌會更快，根據過往大市週期，下跌時嘅速度一般都會比上升時快。人們就好似要嚮火場逃生一樣，爭相逃命，互相踐踏，令到跌市時傷亡嚴重。所以應該趁人們正在興高采烈，未有離場意慾之時，自己開始部署離場及好好準備重新入市嘅策略。

恆指市盈率到了大約二十倍嘅水平、全民皆股、股價瘋狂上升、不停有新股上市、大財團抽水集資等等，都說明了現在嘅危險水平。

到了恆指近28000水平，再上升的空間巳經不及下跌的，值搏率低，但風險高。

一直大升嘅股市，巳經沒有任何合理基夲因素可以分析，如市盈率太高及未有盈利支持，就算技術分析都冇用，根本太多消息左右，內地加息、美國減唔減息、十七大開會、宏觀調控嘅影響都冇得計。

咁現在有乜可做呢？沽曬啲貨，然後等跌市？咁做法可能係太悲觀啦。下回再談吧。

鄧 小 閑 - 財來有方

每年我定時收到股息，對我來說這是非常重要及有意義：
1. 不勞而獲：只要持有優質股票，就會收到股息。不需要朝九晚X地工作，日日看老闆臉色，收工後帶著半條命返家。
2. 公平放心：股息比工資更令人感公平放心，多些股票、多些股息，打工賣命是否多勞多得，當你著重工資時，就會懷疑老闆是否公平，大胸女秘書的工資是否比自己高；本想「小國寡民，不理世事」，奈何公司一時裁員廋身，一時又合併重組，真是過得初一，未必捱到十五。
3. 改變命運：此話雖有點誇張，但必須明白奴隸獸出賣勞力、尊嚴的生活往往是世襲，若果要改變下半生或下一代的命運，必須把重點由工資轉往股息，由出賣勞力轉變為擁有賺錢機器--大企業的股票。
4. 長期收入：無論年紀有多大，我也會收到股息，即使60歲、70歲，甚或死後，家人也會得到股息，相反公司對你再好，退休後就再無賓主關係，打工仔若理財不善，隨時手停口停。
5. 簡單方便：香港股民不需為股息交稅，股息準時存入銀行戶口，股東可安心花費，第二年又有股息收入，還可能有大於10%的增長，真有「千金散盡還復來」的感覺。
6. 自由及安寧：只要有穏定可靠的股息，不必再担心股價大上大落，今天下跌了的股價，往往是短暫，只要股份能有不斷增長的盈利及股息，股價還是重上升軌，實在不值得為股價升跌勞神操心，担驚受怕。

對小股民來說利用股息過活，實在有點「何不食肉糜」的感覺，克勤克儉才積得數萬元，買股收息，一年才得一千幾百，又有何用呢？
但我想法完全不一樣，買股收息，最初的幾年，的確收益有限，十八年前《滙豐》股價約為7元多，現時股息一年也近6元，相信再過兩年，股息就會升至7元多，換句話最初投入10萬，二十年後，每年股息已相當於從前的總投入，以後的日子股息還繼續增長，再過五或七年，股息的收入又可能翻一翻。現在所提是股息收益，資產的升值還没有計算。(可看網誌『大茶飯……21』)
二十年是一個很長的時間，但時間總是要過，而且耐性是得到獎賞，每年也有股息消費。以股息為主的投資方式也可以很靈活，可以把股息袋袋平安、亦可再投資，或以股息支付孖展利息，買更多股票，這可算是一種簡單的財技。

別人低買高沽，賺取差價時，我則努力建立我的資產，製造穏定而強勁的「現金流」。經過幾年時間，我已習慣這種方式，對股價上落已不太在意。散戶面對獲利股份難免心癢癢，想獲利回吐，再趁低吸納。若果真正做到未嘗不是樂事，但投資者必須明白當中也有風險，股巿往往波動難測，真的不知道伊朗何時會煶練花生油、北韓無聊放炮仗，股巿就是受這些無無謂謂的消息影響，但這會令《滙豐》盈利減少，派息下降嗎？

過往我和很多小股民一樣，常以本錢少為理由，不停炒作，鑽硏各種技術分析，捕捉巿塲走勢，以為只要堅毅不屈，努力嘗試，終會殺出一條血路，但這實在是一個「為錢而工作」之法，太過勞累，要求太高，絶不是「錢為我工作」的方法，縱得錢財亦是勞心勞力的辛苦錢。況且投機炒賣能有大成絶不容易，世上很多窮人都曾炒金、炒股、炒外滙，出色的投機者索羅斯在英磅貶值一役獲利甚豐，轉眼又失意於俄羅斯的金融危機。

簡單來說，股息為主的投資概念是一個「絶對」而真實的的投資概念，即一筆資金能創造出來的財富，並可以真實地反映在你的銀行戶口中，受你支配。陸叔(陳永陸)和很多股民都會以手上擁有的股值，和大巿及最初資金相比，衡量投資成績，這種成績是相對性並隨時因大巿下跌而逆轉，這種「相對」而非「絶對」的觀念使散戶輕視風險，難以避開股巿泡沫。

古語云：「靜而後能定、定而後能安」，與其不斷炒賣，出賣勞力，不如努力建立穏健的「現金流」，一旦完成目標(例如10萬股《滙豐》)，你就會發覺錢像是「天上掉下來、樹上生出來」。

鄧 小 閑 - 與羊仔玩遊戲

10萬股《滙豐》是我的目標，若目標是可望而不可得，是幻想而不是理想，非一般打工仔可以做到的，實在是太無聊，没意思。
原則上只要不斷買入，必可理想達到。早前曾提及孖展的方法，擴大低價買股的效益及縮短投資時間，若再加上博弈論(Game Theory) 就可以把完成目標的時間再一步縮短，股民更有成功希望。
博弈論是對於遊戲參與者思想、行為和反應的硏究，在股巿中有重要作用，畢菲的「巿場先生」(註一)，和及索羅斯的「巿場反射理論」及「榮枯相生論」(註二)，也可說是博弈論的運用。
投資者與「其他股民」做交易，畢菲特稱「其他股民」為「巿場先生」，也有人稱他們為「羊群」，他們對大巿樂觀，有信心時就會互相競投出價，不惜高價買入股票，當他們感到悲觀，恐惧時就會賤價出售股票。他們的心理及行為經常被老練的投資者所預計及利用。
進取投資者會利用羊群出錯，找到最佳買入價買入，最佳沽出價沽出，就可得到額外資金買入更多股份，這跟短線客低買高沽，賺取波幅，是有很大分別，長線客沽貨是為了一個大跌巿的機會，一個令資產倍增的機會，相反繼續持貨只是冒股災的風險，股價飈升再高，也難逃暴跌的一日，低買高沽要瞄準價位，但對長線客而言，即使是20%的偏差，仍大有可為；相反短線客往往為了蠅頭小利而冒險買入，或放棄潛質未現的股份，對於真正有巨大回報的交易並無細心留意。
股民要勝出股巿遊戲，必須避免成為羊群的一份子，做出愚蠢行為，反過來，要利用羊群出錯時機，依照以下路線圖，小心進行，累積10萬股《滙豐》對一個收入微薄的打工仔是極可行及風險低：
1. 選取優質股票，等待好時機(股災)來臨
2. 利用孖展大手買入，
3. 股災過後，股價慢慢穏定回升
4. 再利用回升股價，加大孖展買入更多股票，
5. 同時把股息及工資償還借貸
6. 當股價上升至合理水平，就要停止買入，保持資本在安全邊際內
7. 耐心等候高位沽貨獲利，因股巿可能繼續升温，越升越急，
8. 切忌過早沽出股票，但同時避免撤出太遲，
9. 一旦決定撤離股巿，就要耐心等待股災出現，這只是時間問題，
10. 面對大旺巿，股民作壁上觀，心中有股而手上無股，對短視的羊群來說是一種折磨，很多股民就因把持不定而遭股災吞噬
11. 股災出現，優質股於極短時間跌到低點，再穏定回升，質素差股份將繼續下跌，直至本身業績改善，可能需要數年時間，投資者應迅速買入優質股，當然事前的預備工作及計算不可少。
很多股民不能成功，因為兼顧太多股票，太多買賣，未能集中處理重要、有價值的交易，叧一原因是他們經常有太多資金，找不到出路，若股民於股價偏低時以孖展買入股份，就可以替日後多餘資金找到出路，免卻高價入貨的風險。
風險問題
世事往往是知易行難，看到的是否真的可以做到，整個過程由解決炒股二難起步，若真的做到，投資者已是Nothing to lose，堅持把資本留於安全邊際內，不高價追貨，將要面對的風險不會太大，這是1至6項內的工作，並不複雜。若投資者失敗或放棄7至11項內工作，遇上股災也不會有大損失，手上的股數没有改變，只是巿場價值的暫時急跌，優質股如《滙豐》很快又會重上升軌。
很多財務顧問或保險公司的投資計劃，經常標榜穩定可靠，事實是風險極高的投資，因為時間太長而每年又要供款，投資者一旦改變計劃，中途棄權，所有的供款就會化為烏有，相比這個10萬股《滙豐》的計劃，資產一直掌握在投資手中，可以隨時停止或沽貨套現，投資者也不會有任何損失。


註一：1987年畢菲特借用格雷厄姆「巿場先生」一 詞，向股東解釋巿場價格的非理性。
註二：『黃金夢碎(34)』已有提及。

《財富》排出十大讚賞中國公司 SOHO中國列第九

房地產門戶-搜房網 2007年09月25日09:49 SOHO中國 王亦丁

有錢不一定就能讓人尊敬。有了錢，除了讓外人尊敬，連同行們也心甘情願對自己豎起大拇指，那就不是一般的“人精”了。做公司與做人一樣，國內年收入超過50億元的大公司多多，到底哪幾家最受同行商界人士的讚賞？它們受讚賞的原因又是什麼？
今年10月，《財富》與 Hay(合益)集團合作推出首次“最受讚賞的中國公司”榜單，揭曉了這個謎底。

NO.1 海爾:日日思變革創新
多年來，海爾集團一直以通用電氣為榜樣，後者在8年裏6奪《財富》“全球最受讚賞的公司”冠軍。如今，海爾家電的規模已經超過了通用電氣這位北美市場的老大，逼近世界白色家電三甲的位置，營業收入也達到近130億美元的水準，距世界500強只有一步之遙。海爾的海外收入、品牌價值也蒸蒸日上。
海爾卓爾不群的秘密到底在哪里？海爾首席執行官張瑞敏給出的答案是:“不斷的變革創新”。這種變革思想不僅是針對產品，而且貫穿到了管理的方方面面。比如，張瑞敏率先提出了“全心全意為您服務”的品牌形象，精益求精地構建品質和服務體系，保證海爾免於陷入“價格戰”的泥潭。當更多的中國公司利用OEM的方式拓展海外市場時，海爾卻在美國建立工廠並嘗試海外收購，它的雄心是建立與當地文化相融共生的海爾品牌。很難找到像海爾這樣不斷創造奇跡又打破奇跡的公司了，而這也是其不斷領先並獲得商界尊敬的重要原因。“原來可能認為這水準已經不錯了，但現在要時刻把自己同國際化對標。”張瑞敏說。

NO.2 聯想: 把財富分給員工
這家中國本土的PC製造商因為收購IBM個人電腦業務而邁進世界級公司的門檻，並在縮減成本、引進高管、整合資源方面頻頻出手，讓全球商界感受到中國本土製造商國際化的勇氣和能力。不僅如此，如果回頭看，這家脫胎於一家科研機構的公司，利用中國的廉價勞動力以及它組建的一個規模巨大卻投入不多的分銷和零售網路，在20世紀90年代主導了中國的個人電腦市場，並躋身于中國的明星公司之列。
與四通、方正等其他同時代公司相比，聯想的特別之處在於知識型的領導層。公司主要創始人柳傳志說:“公司最重要的資產是人才，而制度的本質是對一把手的制約。”1994年，聯想率先進行產權改革並在香港上市，職工擁有35%的分紅權，這為公司日後騰飛插上了雙翅。此後，公司內部建立了規範化、科學化的管理機制，領導力、360°評議、六西格瑪等先進的人才激勵理念融入聯想的公司文化。近兩年來，公司的國際化成為聯想打造國際化團隊的契機，一批原戴爾的高層被吸引進入聯想的團隊，與全球接軌的高管薪酬和企業年薪制度為聯想的全球化運營提供了基礎。

NO.3 寶鋼: 全球化運營
寶鋼的目標是，到2010年，核心業務的年銷售額能達到180億美元。這將使它與韓國鋼鐵巨頭浦項綜合制鐵公司(Posco)並駕齊驅。作為中國製造業與世界先進水準比肩的公司，寶鋼在世界大型跨國鋼鐵集團的排序中名列第四，而利潤卻位居第一。其核心企業寶鋼股份在全球同行中噸鋼盈利能力最強，生產的高檔鋼材吸引了德國大眾和通用汽車等全球買家。
全球化的業務發展和資源配置，成為推動寶鋼增長的引擎。坐擁中國市場份額的優勢，寶鋼不遺餘力與國際鋼鐵巨頭新日鐵、蒂森克虜伯等合作，以獲得技術和管理優勢。它採取了更為嚴格的品質控制體系，每年把10%的產品投入國際市場，接受最挑剔用戶的檢驗。對上游資源的整合，從來就沒有脫離對全球下游客戶的爭奪戰。它與巴西多西河谷公司合資的鐵礦在巴西剛剛投入運行，雙方又投資建設了一座大型鋼廠，總投資達80億美元，初期年產量達到380萬噸，目標瞄準廣闊的美洲汽車、電子、通訊、機械等產品的市場。

NO.4 蒙牛: 快公司
短短七年時間，蒙牛從一家名不見經傳的小公司成為行業的領先者。在瞬息萬變的商界，壓倒一切的優勢，快速、努力地推動發展，稍遲一步便機會喪失殆盡。這正是蒙牛受到讚賞的真正原因。
中國近千家乳品企業中，蒙牛何以脫穎而出？是因為執行力。蒙牛保持強大執行力的核心原則是: 在人人都是老闆的驅動下，蒙牛每天超越一個對手。在內部組織上，香港上市為其向規範的公司治理邁進鋪平了道路;蒙牛近30位高層集體持股，創始人牛根生為經理人搭建了一個施展才華的舞臺。在市場拓展中，蒙牛集中一切優勢資源打造強勢品牌，借助湖南衛視“超級女聲”電視節目名利雙收。管理層富有遠見的創舉，讓蒙牛擺脫了初創型家族企業的“利益分配”困境。

NO.5 國美: 行銷為王
不同於其他最受讚賞的企業，國美沒有獨到的新技術、創新的新產品。它的過人之處在于擁有吸引消費者的行銷能力。它創造的中國本土連鎖電器零售模式，讓公司在短短19年內迅速構建起了自己的“商業帝國”。2005年，國美的營業額達到179.59億元，在全國120多個城市擁有近400家連鎖店。
國美利用商家和消費者之間的資訊不對稱，宣導“價格服務”的理念，由國美來擔當消費者的採購指導專家。不僅如此，它大膽變革了過去家電行銷傳統的思路，採用定制產品行銷模式，即通過國美賣場瞭解消費者的需求資訊，回饋給國美的製造企業，然後包銷、定制消費者需要的產品。此外，國美更重要的工作是資金鏈管理，在與上游供應商的談判中利用規模優勢獲得主動權，而在經營過程中強調產品快進快出，加快資金流動速度，避免產品升級所帶來的庫存積壓風險。

NO.6 招商銀行: 打造“中國花旗”
在飽受詬病的中國銀行業，招商銀行因其健全的公司治理機制、良好穩健的財務表現、可持續的發展能力和優良的客戶服務與品牌，在國內外銀行界贏得聲譽。其非凡之舉在於，招商銀行與國際銀行業接軌的管理理念和實踐，使它成為中國最具國際競爭力的商業銀行。
作為中國最早成立的商業銀行，20世紀80年代末期，招行進行了首次擴股增資和股份制改造，成為獨立面向市場運作的“銀行業先鋒”。此後，招行率先在同行中獲得 ISO9001品質認證體系，為管理品質和服務品質的提升提供了保障。招行的夢想是打造“中國的花旗銀行”，它借鑒國外管理經驗，引進了mySAP ERP財務和mySAP ERP人力資本管理等系統，使企業在資訊透明度、管理控制、流程標準化等環節中與國際接軌。

NO.7 華為: 創新力
全球電信產業正在進入低毛利率、規模化的傳統產業時代，並購、整合為所有的公司蒙上陰影。在這種背景之下，華為的持續增長成了難能可貴的最大優勢。這家中國最大的電信設備製造商擁有近兩萬名研發技術人才，它成功地將低成本的技術與高科技產品完美結合，塑造了令人驚歎的全球競爭力：2005年，華為銷售收入超過450億元，在光傳輸、交換機、WCDMA商用網路等領域，已經成為全球領先的供應商。
這並非一蹴而就，支持它的是創新。近年來，華為在技術研發上的投入年均超過30億元。2005年，公司新申請的專利首次超過思科，達到4389項。與此同時，華為利用全球市場配置研發資源，在印度的班加羅爾和美國矽谷、瑞典、俄羅斯設立了研發中心，僅在班加羅爾的投資就超過1億美元，工程師超過1200人。在內部人才激勵上，華為宣導的“墊子文化”鼓勵研發人員為成果拼搏、奮鬥，通過崗位責任和貢獻報酬相結合的薪酬制度，為更多研發人才創造空間。

NO.8 同仁堂:國際化使者
在西藥治療理念盛行、監管體系嚴格的海外市場，百年品牌同仁堂生機勃發，年出口額達到1.6億元。這是同仁堂受到讚賞的重要原因。與聯想、海爾、寶鋼利用產品衝擊海外市場的企業相比，同仁堂的國際化更像是一場中國傳統文化的突圍。
“有華人的地方，就有同仁堂。”同仁堂選擇了海外華人聚集地開設門店，這種“鄉情故土”的行銷，為同仁堂走向國際市場贏得“頭彩”。而在全球化運營中，同仁堂通過與和記黃埔合作，整合海外研發、銷售終端和生產基地，將香港作為國際化的經營總部，提升中藥在國際市場的知名度。與此同時，為了贏得歐美消費者對中藥文化的信任感，同仁堂在當地堅持採用“名醫+名牌+名藥”的品牌之路，借助當地的研發機構的優質資源開發適合當地需求的產品。同仁堂過去十年的國際化經驗證明: 老字型大小品牌、中國傳統文化在海外同樣具有生命力。

NO.9 SOHO: 品牌大師
在房地產企業因高漲的房價而備受暴利指責的時候，SOHO中國成功樹立了一個富有創意、打造時尚生活的企業品牌形象，而這也成為其入選本榜的理由。
雖然SOHO開發的主要區域集中在北京中心商務區3公里的範圍內，但這家公司的影響力卻遍及全國。它所宣導的SOHO(居家辦公)生活理念，迎合了中國新興中產階層對時尚、現代、獨立、自由生活方式的追求。其現代、前衛的建築設計風格受到市場追捧，並贏得了建築界的讚譽。公司的創建者潘石屹和他的夫人張欣寫作博客，客串電影演員，更是時尚聚會和各類熱門電視節目的座上賓。他們喜歡時尚前衛的文化藝術和建築設計，宣導國際化現代都市生活時尚，為這個品牌增添了人性的魅力。

NO.10 TCL: 幸運者
TCL是唯一一家業務虧損、但仍進入本榜的公司。入選的原因在於，作為中國本土消費電子產品生產商，TCL多年來形成的行業和品牌影響力仍然發揮作用，更多的調查者願意接受這家中國本土製造商扭轉國際化敗局的承諾和努力。
TCL面臨的挑戰在於: 即使在並購三年之後，依然暴露出國際化人才的缺失。如何找到具有國際化運營背景並能幫助TCL力挽狂瀾的“壯士”，顯然是當務之急。此外，全球層面的資源和系統整合迫在眉睫。尤其是歐洲業務，這是TCL巨額虧損的決堤口。如何將後端的製造、採購、供應鏈資源進行整合，從而降低成本，對於TCL仍然是關鍵一役。在戰略層面，如何在控制整合風險下實現TCL迅速向平板電視轉型，將是TCL能否再次“明星”的一個機會。不管怎麼說，TCL的前途漫漫，讓人甚為堪憂。