今次隨笈只節錄今日的電話訪問，其他訪問內容請收聽 e 線金融網。http://www.rthk.org.hk/rthk/pth/ezone/20071123.html
重點如下：
1. 林 Sir 確認第五隻腳都出埋。言語之間佢表示自己估唔到。不過雖然有五隻腳，但尚未插穿 25,600 點 （佢之前估計今次不會調整多於大約 20%）。20% 只係好大約既估計，可以多少少，亦可以少過這個數。今年八月十七日，恒指調了 16%；2004 年，三月由 14,000 調到 10,900，跌 22 %。
2. 港股基礎因素無變。
3. 日圓由 115 上到 108 (6%)。對沖基金空日圓渣期指，日圓升咁多佢地要平倉。對沖基金要沽到空突（故意沽穿支持位，等散戶沽貨俾佢地接），然後平倉賺錢。
4. 美國經濟有跡象放緩，但衰退可能性少。
5. Ａ股十一月調整快咗（但目前仍少於 20%），係應該的。林森池認為調到四千點就差不多，調整對長遠反而好，因為無咁癲，可避免國家進一步調控。
6. 美國經濟放緩，中國出口增幅減少，但不會倒跌。
7. 次按和美國樓市問題會拖好耐。
8. 個市而家係洗牌由頭執過位。弱勢銀行股如滙豐、中銀因為有次按；航空股受沽因為油價大幅上漲。
9. 林森池為中石油平反，他認為中石油在發現南堡油田後值 $13 以上，因為油儲上升。外資唱中石油市值過大，因為用Ａ股市值計算。中石油比外國油公司高P/E 係有理由。因為外國油公司儲備補充不足，產量亦減少（但中石油不是）。另外，中石油有政治後盾而其他油公司沒有。（例如非洲國家及蘇丹等歡迎中國買油田，但歐美不受歡迎）他認為中石油跌 28% 已足夠。
10. 弱勢股
1. 碧桂園已在九月見頂。林森池話：跌起上來，四叔都保佢唔住。綠城中國已在七月見頂。
2. 航運股、航空股被打回原型。
3. 有Ｄ股甚至跌到仲低過八月十七日，例如鋼鐵股。中鋁連跌幾個月，跌到阿媽都唔認得。
4. 石油、煤和金好少少，因為商品價格有支持。
11. 強勢股：中移動
1. 13 Nov：恒指 26952 中移動 $123.5
2. 20 Nov：恒指 26404 中移動 $125.0
3. 22 Nov：恒指 25861 中移動 $125.1
4. 中移動在每一次更深的調整中反而股價更高，證明有基金在不斷接貨。
5. 跌到阿媽都唔認得既股係被基金洗倉。
6. 基金傾向接一些有強勁預期業績既股。
12. 大市往後上升未必好似上次咁一路咁升，亂咁炒上。可能只會有個別強勢股份／行業的股票表現較好。林森池看好銀行、電訊、本地地產、保險股。
13. 市場擔心Ａ股跌會影響保險股 (2318, 2628) 的賺錢能力。林 sir 繼續看好，因為保險股不是只靠股票賺錢。
14. 林 sir 自己繼續分段入貨，他比四叔更早開始入貨。
Friday, 30 November 2007
Sunday, 18 November 2007
林森池－預測調整／為恒指估值的方法
林森池今天 e 線金融網的訪問，重點如下：
林森池已在調整的第三隻腳入貨。
一隻腳的定義：睇指數（因為指數是大約所有股份的平均值）調整落來（可能是一日，可能是連續幾日），到反彈為止，叫一隻腳。然後若反彈後再調整，跌了後又再反彈，咁就叫第二隻腳。但第二次必需跌得深過第一次先至自算係第二隻腳。如此類推。
建議一般調整應在第三隻腳時入貨。他引用一鼓作氣、二鼓衰、三鼓竭的理論，表示插到第三隻腳時，已反映了大部份的衝擊和不利情況，此時入貨，可大大減少對自己的殺傷力。
「腳」的理論只適用於調整，爆煲時並不適用。
至於調整出現時會有多少隻腳出現，每次情況唔同，要做足功課先可預測。如八月底因為對沖基金斬倉和傳統基金擠提潮，所以插咗五隻腳。林 sir 預計呢次，大約只得三隻腳（當然不排除可能有第四隻，因世事無絕對），因為現時各行業已有適當調整，太過份以及炒過龍的情況已得到充份調整。
要知道指數調整得夠唔夠，要睇個別行業。市場好專業，係呢次調整，港股係各行業都好有理據咁適當調整。例如市場預計下年鐵礦產價格上升、航運費用上升等，會令鋼鐵股成本大漲，所以基金大量減持鋼鐵股，因此今次鋼鐵股調整最大；其次是資源商品股，因為聯儲局資料（聯儲局所掌握既數據多我地幾十萬倍，資料甚至係 real-time）顯示礦產品 08 年會供過於求，尤其是銅、鋁。反而金融、電訊和地產股跌得少。
以 PEG 來計，恒指的合理 P/E 應為 22.5，因為恒指大於一半是高增長的紅籌國企。以 27,800 點恒指是 21.5 06年P/E 來計，恒指既每股盈利是 1293，07 年盈利 = 1293 x 122.5% = 1584。若恒指合理 07 P/E 是 22 倍，指數應是 34,848。若以美股 (S&P 500 + NASDAQ / 2) 的 P/E (26.5)來計，指數就是 41,976。
恒生指數的 P/E 是每年 update 一次，但美國就每季更新（最新的道指P/E 是 46 倍！）。所以睇 P/E 時要留意呢點。
林森池不睇商品股，因為他自認不夠專業。買商品資源股要好緊貼商品週期，而商品有好多專業炒家以及多種炒法。
記錄可能會有不全或有誤，詳細情聽 e 線金融網的林 sir 訪問。
http://www.rthk.org.hk/rthk/program_archive.cgi?progdir=pth/ezone&event_name
林森池已在調整的第三隻腳入貨。
一隻腳的定義：睇指數（因為指數是大約所有股份的平均值）調整落來（可能是一日，可能是連續幾日），到反彈為止，叫一隻腳。然後若反彈後再調整，跌了後又再反彈，咁就叫第二隻腳。但第二次必需跌得深過第一次先至自算係第二隻腳。如此類推。
建議一般調整應在第三隻腳時入貨。他引用一鼓作氣、二鼓衰、三鼓竭的理論，表示插到第三隻腳時，已反映了大部份的衝擊和不利情況，此時入貨，可大大減少對自己的殺傷力。
「腳」的理論只適用於調整，爆煲時並不適用。
至於調整出現時會有多少隻腳出現，每次情況唔同，要做足功課先可預測。如八月底因為對沖基金斬倉和傳統基金擠提潮，所以插咗五隻腳。林 sir 預計呢次，大約只得三隻腳（當然不排除可能有第四隻，因世事無絕對），因為現時各行業已有適當調整，太過份以及炒過龍的情況已得到充份調整。
要知道指數調整得夠唔夠，要睇個別行業。市場好專業，係呢次調整，港股係各行業都好有理據咁適當調整。例如市場預計下年鐵礦產價格上升、航運費用上升等，會令鋼鐵股成本大漲，所以基金大量減持鋼鐵股，因此今次鋼鐵股調整最大；其次是資源商品股，因為聯儲局資料（聯儲局所掌握既數據多我地幾十萬倍，資料甚至係 real-time）顯示礦產品 08 年會供過於求，尤其是銅、鋁。反而金融、電訊和地產股跌得少。
以 PEG 來計，恒指的合理 P/E 應為 22.5，因為恒指大於一半是高增長的紅籌國企。以 27,800 點恒指是 21.5 06年P/E 來計，恒指既每股盈利是 1293，07 年盈利 = 1293 x 122.5% = 1584。若恒指合理 07 P/E 是 22 倍，指數應是 34,848。若以美股 (S&P 500 + NASDAQ / 2) 的 P/E (26.5)來計，指數就是 41,976。
恒生指數的 P/E 是每年 update 一次，但美國就每季更新（最新的道指P/E 是 46 倍！）。所以睇 P/E 時要留意呢點。
林森池不睇商品股，因為他自認不夠專業。買商品資源股要好緊貼商品週期，而商品有好多專業炒家以及多種炒法。
記錄可能會有不全或有誤，詳細情聽 e 線金融網的林 sir 訪問。
http://www.rthk.org.hk/rthk/program_archive.cgi?progdir=pth/ezone&event_name
Saturday, 10 November 2007
林森池
林sir話, 今次港股的調整應該在2.6 - 2.7萬點左右, 在2.7萬點左右可以入第一注.港股目前的資金太多, 溫總壓後直通車是好事, 不現港股會好快爆, 牛市玩完.現時H股和紅籌的流通量只有2萬多億, 但香港的存款有5萬多億, 但香港管理的基金有7萬多億.另外國際油元有8-9萬億美金, 只要其中一部份來香港已經令H股供不應求.而且美國股市07年的預測PE有20多, 目前恒指的PE先至是26.x, 07年的PE預期更低, 而且國企的增長扣除資產增值後, 仲有40-50%的增長, 可以國企的業績非常之好, 而且預期08年的業績都不差, 這對擁有人民幣資產的國企股有實際支持,比美股更平. 今次美元貶值會對美國股市有極負面的影響.林Sir亦估計港股會在3.2 - 4萬之間可能會爆破. 到時大家要小心睇位走人....
林森池話，面對調整，佢而家暫時仲未郁，等緊第三隻腳落來先分段入貨（星期四只係第二隻腳）。大市調整到二萬六有難度。因為美元貶值，國企實在係難得好靚既資產，如果佢係美國人，佢都會扔掉美股買國企股。佢話美股已經玩完，美股道指低 P/E 反而唔平，因為好多企業盈利不佳，而且增長有限。相比之下，港股反而平。而家港股仲係安全，應趁美股跌勢影響，趁機執平貨。
現時市場資金極之充裕，而家早咗調整係好事，個市有望可以玩耐Ｄ。林森池認為三萬二並不是這個市的頂部。他坦而自己估唔到頂，話個市可能在三萬二至四萬之間任何一點爆煲，時間預計係一年內。
林森池話，面對調整，佢而家暫時仲未郁，等緊第三隻腳落來先分段入貨（星期四只係第二隻腳）。大市調整到二萬六有難度。因為美元貶值，國企實在係難得好靚既資產，如果佢係美國人，佢都會扔掉美股買國企股。佢話美股已經玩完，美股道指低 P/E 反而唔平，因為好多企業盈利不佳，而且增長有限。相比之下，港股反而平。而家港股仲係安全，應趁美股跌勢影響，趁機執平貨。
現時市場資金極之充裕，而家早咗調整係好事，個市有望可以玩耐Ｄ。林森池認為三萬二並不是這個市的頂部。他坦而自己估唔到頂，話個市可能在三萬二至四萬之間任何一點爆煲，時間預計係一年內。
Saturday, 3 November 2007
聚財容易守財難
股市中賺錢很快，但虧錢也很快，而且每次虧錢大都是在賺了錢後洋洋自得之時發生的。要在牛市中守住錢財，耐得住寂寞、抵禦得了誘惑非常關鍵。
最近兩年，飛漲的中國股市製造了一個個財富神話，有人甚至感歎：“人人都是股神！”這句話充其量說對了一半，在股市中往往賺錢容易守住難。
在股市中沒有專家，只有贏家和輸家。市場上的輸贏不是與投資者掌握的股市理論和技術分析成正比的，有時恰恰成反比。在股市中，基本分析可以告訴你哪些股票具有投資價值，技術分析可以告訴你具有投資價值的股票被市場所挖掘出的時機。你可以成為基本分析和技術分析的專家，但未必會是股市的贏家。實際上，炒股對知識和智力的要求並不高，很多精明強幹的股市高手，沒上過大學的比比皆是。成為股市的贏家，掌握技術很重要，但更重要的是克服自身的弱點。
說到弱點，貪婪和恐懼恐怕是人類在股市上暴露出來的最大弱點：對利潤無休止的追求，使投資者總希望抓住一切機會；而當股票價格開始下跌時，恐懼又往往占滿了投資者的腦袋。市場是由投資者組成的，情緒比理性更為強烈，懼怕和貪婪使股票價格在公司的實際價值附近跌宕起伏。投資者常因貪婪或者受到驚嚇，以愚蠢的價格買入或賣出股票。可以說，追漲殺跌是貪婪與恐懼形成的典型後果。
在中國股市中“猴子”太多，過於貪婪、急於求成的“窮人心態”使他們對股市根本沒有耐心，急功近利也就往往成為通病。股票買入後一兩個月沒有漲就忐忑不安。看著別的股票不停地上漲，而自己的股票原地踏步，心裏十分著急，於是即使虧損也馬上換股。但剛拋出後它卻又漲了，而買進的股票又陷入虧損。這樣的錯誤一次次不斷地重複，最後往往是竹籃打水一場空。
實際上，對股市起決定作用的是經濟基本面。本幣升值，股市走牛，這是國際經驗。可以說，中國股市只要基本面不出現意外，中國經濟內在價值的回歸以及內生性增長所尋求的價值重估這個基本條件沒有改變，包括人口紅利、制度變革紅利等特殊條件沒有改變，中國股市就完全有可能以比較高的速率和比較穩健的方式，先上一個臺階，然後真正成為國民經濟的晴雨錶，實現其價值發現和資源優化配置的功能。
從這個方面說，投資者應對中國股市的未來前景充滿信心，但需要警惕的是，A股市場存在著的“雙高”特徵，即指數點位元處在歷史高位區域、估值處於歷史高位區域。上海股市基於2006年收益的市盈率已經超過了60倍，而美國股市標準普爾500指數成分股的市盈率還不到20倍。因此，股市存在供求失衡風險和政策風險。
目前，支持高估值的理由主要是業績高速增長和資產注入。但我們不能對此過於樂觀。未來幾年公司盈利要持續50％以上的高速增長，才能支撐目前的股價，但是上市公司實現如此高增長的可能性不大。特別是，當下不少上市公司的利潤中還包括了相當一部分直接與股市上漲相關的收益。而資產注入儘管能夠降低相關個股的相對估值水平，但整體市場的泡沫成分並沒有減少。
最近兩年來，投資者已經被牛市行情沖昏了頭腦，這種情況下往往會作出最瘋狂的投資決策。實際上，正如投資者們從今年的牛市上所看到的一樣，股市變幻莫測。投資永遠是一項充滿不確定性的事業，上證指數單10月25日就下跌了近300點。所以要想守住股市中賺的錢，你就不能太自信，應該更加理性地進行投資決策。
許多華爾街頂尖的專業投資人對價值投資不屑一顧，認為自己能把握市場的每一次機會。他們的確有淵博的知識，有極高的智商，有敏捷的思維，但卻被大部分看起來保守木訥的價值投資者所擊敗。
人是群體性很強的動物。相對於占絕大多數的短線投資者，價值投資者是孤獨的。能否承受這種孤獨，是能否堅持長線投資的關鍵。耐得住寂寞的投資者，才能獲得最後的成功。而學會抵禦誘惑，放棄一些機會，也才能抓住一些機會。
在我看來，諸如這樣的正確的投資理念和投資心態比單純的投資技術更重要。調整好自己的心態，養成好的操作習慣，才能應對市場的變化。華爾街一位著名操盤手曾經說過：股市中賺錢很快，但虧錢也很快，而且每次虧錢大都是在賺了錢後洋洋自得之時發生的。你的思維正確了，就能在牛市中守住所賺的錢。
何誠穎(作者為國信證券發展研究部總經理)
資料來源：南方週末
最近兩年，飛漲的中國股市製造了一個個財富神話，有人甚至感歎：“人人都是股神！”這句話充其量說對了一半，在股市中往往賺錢容易守住難。
在股市中沒有專家，只有贏家和輸家。市場上的輸贏不是與投資者掌握的股市理論和技術分析成正比的，有時恰恰成反比。在股市中，基本分析可以告訴你哪些股票具有投資價值，技術分析可以告訴你具有投資價值的股票被市場所挖掘出的時機。你可以成為基本分析和技術分析的專家，但未必會是股市的贏家。實際上，炒股對知識和智力的要求並不高，很多精明強幹的股市高手，沒上過大學的比比皆是。成為股市的贏家，掌握技術很重要，但更重要的是克服自身的弱點。
說到弱點，貪婪和恐懼恐怕是人類在股市上暴露出來的最大弱點：對利潤無休止的追求，使投資者總希望抓住一切機會；而當股票價格開始下跌時，恐懼又往往占滿了投資者的腦袋。市場是由投資者組成的，情緒比理性更為強烈，懼怕和貪婪使股票價格在公司的實際價值附近跌宕起伏。投資者常因貪婪或者受到驚嚇，以愚蠢的價格買入或賣出股票。可以說，追漲殺跌是貪婪與恐懼形成的典型後果。
在中國股市中“猴子”太多，過於貪婪、急於求成的“窮人心態”使他們對股市根本沒有耐心，急功近利也就往往成為通病。股票買入後一兩個月沒有漲就忐忑不安。看著別的股票不停地上漲，而自己的股票原地踏步，心裏十分著急，於是即使虧損也馬上換股。但剛拋出後它卻又漲了，而買進的股票又陷入虧損。這樣的錯誤一次次不斷地重複，最後往往是竹籃打水一場空。
實際上，對股市起決定作用的是經濟基本面。本幣升值，股市走牛，這是國際經驗。可以說，中國股市只要基本面不出現意外，中國經濟內在價值的回歸以及內生性增長所尋求的價值重估這個基本條件沒有改變，包括人口紅利、制度變革紅利等特殊條件沒有改變，中國股市就完全有可能以比較高的速率和比較穩健的方式，先上一個臺階，然後真正成為國民經濟的晴雨錶，實現其價值發現和資源優化配置的功能。
從這個方面說，投資者應對中國股市的未來前景充滿信心，但需要警惕的是，A股市場存在著的“雙高”特徵，即指數點位元處在歷史高位區域、估值處於歷史高位區域。上海股市基於2006年收益的市盈率已經超過了60倍，而美國股市標準普爾500指數成分股的市盈率還不到20倍。因此，股市存在供求失衡風險和政策風險。
目前，支持高估值的理由主要是業績高速增長和資產注入。但我們不能對此過於樂觀。未來幾年公司盈利要持續50％以上的高速增長，才能支撐目前的股價，但是上市公司實現如此高增長的可能性不大。特別是，當下不少上市公司的利潤中還包括了相當一部分直接與股市上漲相關的收益。而資產注入儘管能夠降低相關個股的相對估值水平，但整體市場的泡沫成分並沒有減少。
最近兩年來，投資者已經被牛市行情沖昏了頭腦，這種情況下往往會作出最瘋狂的投資決策。實際上，正如投資者們從今年的牛市上所看到的一樣，股市變幻莫測。投資永遠是一項充滿不確定性的事業，上證指數單10月25日就下跌了近300點。所以要想守住股市中賺的錢，你就不能太自信，應該更加理性地進行投資決策。
許多華爾街頂尖的專業投資人對價值投資不屑一顧，認為自己能把握市場的每一次機會。他們的確有淵博的知識，有極高的智商，有敏捷的思維，但卻被大部分看起來保守木訥的價值投資者所擊敗。
人是群體性很強的動物。相對於占絕大多數的短線投資者，價值投資者是孤獨的。能否承受這種孤獨，是能否堅持長線投資的關鍵。耐得住寂寞的投資者，才能獲得最後的成功。而學會抵禦誘惑，放棄一些機會，也才能抓住一些機會。
在我看來，諸如這樣的正確的投資理念和投資心態比單純的投資技術更重要。調整好自己的心態，養成好的操作習慣，才能應對市場的變化。華爾街一位著名操盤手曾經說過：股市中賺錢很快，但虧錢也很快，而且每次虧錢大都是在賺了錢後洋洋自得之時發生的。你的思維正確了，就能在牛市中守住所賺的錢。
何誠穎(作者為國信證券發展研究部總經理)
資料來源：南方週末
Saturday, 13 October 2007
曾宪斌：做多中国、做多地产，做多财富
【曾宪斌】大家早上好！我演讲的题目是做多中国、做多地产、就是做多财富。今天地产财富论坛开得非常及时，地产和财富在中国人心目当中是分量相当重的，可能很多人意识到一些数字，中国人所有家庭财产当中，家庭财富当中，不动产、地产占了多少？占了70—80%，是这个分量。大概2003年有一个统计，是中国城市家庭人均财富大概是24万左右，其中70—80%是在不动产上，也就是房子，也就是说当时中国平均每套房是在20万左右一套，而现在总的比例关系并没有改变，中国人家庭主要的财富还是在不动产上，但是它的总额，资产总额上升的速度非常快，这跟中国房价水平提升是直接相关的，跟中国人的收入水平也是直接相关的。
【曾宪斌】中国人均收入这几年大概是这样一个比例，跟GDP的增长是成正比的。在2003年的时候，城市人均可支配收入大概是7000元，2004年大概8000元，2005年是9000元，2006年最后没有统计出来，大概是在1万左右，最新的一个数字是到现在为止，我前天看到一个数字已经是1万多了，跟GDP的增长是相对应的。中国的房价前几年平均也是1、2倍的速度增长，最近城市房价均价大概是3000元左右，可以说中国家庭不动产的财富大概也在30万左右，如果依照70—80%的比例来看，中国户均财富已经达到30—40万，但是在中等城市，特别是大城市，像首都这样的城市，近年以来房价的暴涨，使得家庭财富又上了一个台阶。这种现象是好的现象还是需要大家警惕的现象，这个问题是亟待我们整个学术界形成共识。
【曾宪斌】现在有一种倾向，或者和房价上涨有完全对立的看法。其中刚才王秘书长引用某位经济学家的观点说如果中国房价上涨很厉害，是一场灾难，会把中国人的财富都给耗尽了，其实这种观点是完全错误的。现在有一种惯性思维，就是中国人一种惯性思维，特别是有一些经济学家，就是穷惯了不敢富，站惯了不敢坐。当我们外汇储备达到1.3万亿美元的时候惊慌无措，当我们的证券市场上到3000点、4000点的时候惊慌无措，当我们房价一步一个台阶在上涨的时候惊慌无措，这种惊慌无措不只是个别人，从政府某些领导，某些部门到某些所谓的经济学家、经济专家，有的甚至是惊恐万状。什么叫惊恐万状？财政部530半夜鸡叫就是一种惊慌万状的表现。就是对目前的形势到底应该怎么判断，中国人多了一点钱，多了一点财富到底好不好？现在财富这种积累的速度比较快，到底正不正常？这是需要引起我们重视的。
【曾宪斌】我可以先下一个结论，中国目前的房价总体上不高，以北京、上海为代表的中国最好的特大型的都市，房价是严重偏低。中国人的财富现在不是太多了，而是还不够。想当年邓小平率连大代表团去开会的时候，整个代表团好不容易从国家外汇局拿出1000美金作为全部代表团的零花钱，实在是太捉襟见肘的，邓小平把他自己的零花钱拿出来补贴一下，为什么中国人的东西就不值钱，为什么我们不能值这么多的美元，很多人没有意识到，中华民族正在经历一个伟大的转折，这个转折改变中国的速度和面貌会让所有的人，全世界的人目瞪口呆，但是我们穷惯了不敢富，站惯了不敢坐的这些人他们眼睛有白内障，他们看不清楚，自有中华民族以来，三皇五帝到如今，几千年的历史，中国从来就是一个世界上唯一的超级大国，直到明代中国GDP总量占全世界50%以上，到了康熙中国GDP还是全球第一，中国的沦陷、中国的撞腰只是近几十年以来的事情，中国鸦片战争以后，经过民族抗日战争的胜利，经历了建国，经历了改革开放，整个民族通过这100多年恢复元气的过程，现在正处在大国复兴崛起最关键的时候，中国再过十几年中国GDP总量将由现在世界第三位可能要赶上第二位，可能要和美国并驾齐驱，很多人都没有意识到中国正在发生这么伟大的变化，还是用常规的思维来看中国发展的现象。
【曾宪斌】比如说我们的股票，我们的经济发展从1998—2005年，这几年间，中国GDP总量增长了150%，但是这一个阶段作为我们经济晴雨表的证券市场，这时候不但不能体现中国增长的速度，相反从2001—2005年7月份，我们的股票市值跌了60%，这个时候我不知道那些经济学家跑到哪里去了，以徐小年为代表的千点论者，代表国际利益集团不断打压中国证券市场，不断把中国最有价值的证券公司，中国最有价值的上市公司的股票不断打低，打到900多点的时候谁来买股票，机构死了，基金
死了，股民死了，谁来买，外国的资本家在买，外国资本在大肆掠夺中国人民的财富，大肆掠夺中国的优质资产，那个时候万科才1、2块钱一股。我们中国当代几乎可以说，中国人需要指点迷津的时候你找不到他们，我非常痛心中国资本市场打到900多点，反而其实4300点的位置只是说中国经济发展这么多年，150%的增长，股票掉到60%，恢复性正常应该到这个点位了，什么叫做泡沫？完全是胡说八道。
【曾宪斌】中国正在发生伟大的转折有两个标志性的事件，第一个事件就是即将明年要召开的奥运会，像当年汉城奥运会一样标志着韩国的崛起，把中国暴露在整个全世界的聚光灯之下；第二件重大事件就是人民币升值。有人讲股权的启动是股权分置改革，股权分置改革虽然很重要，但是不是根本的原因，最根本的原因是人民币升值。什么叫人民币升值？中国一切的现象就是以人民币升值为龙头，一边是证券市场，一边是股票市场，后面跟着猪肉、副食品、粮食不断的升值，不断的涨价，未来相当长的时期中国必然要发生的事情，正在发生的事情。很简单，中国的东西开始值钱了，中国东西本来就应该很值钱。
【曾宪斌】现在我们再回过头来看一看我们的证券市场、股票市场、房地产市场，到底高不高？为什么说我们现在证券市场不高，我们的房价不高，只要人民币升值这一个东西没有停下来，大家记住只要人民币升值一天没有停下来，我们的房价，我们的证券市场就一天不会停止往上走的步伐，那些半瓶水的经济学家、证券专家在这里鼓吹价值投资论、什么估值，什么泡沫，不懂得中国正处在一个特殊的历史时期，传统的思维，传统的概念，已经统统见鬼了，要用传统的标准去看中国的房价，中国的股市，你根本是看不懂的。日本、台湾、韩国，当它人均GDP达到2000美金的时候出现了黄金十年，不管是股票还是房价一般都是涨10倍、15倍以上，中国证券市场从980点到现在刚刚五倍，而这五倍至少有一半左右是恢复性的从我们本来就不应该那么低，实际上如果真正从恢复性价格回归到3000多点，到现在不到一倍。我们整个面临什么样的局面？第一，人民币对外在不断的升值，对世界主要货币美元在不断升值，为什么人民币会升值，我们讲一个非常浅显的比喻。中国人的收入大概是美国人的1/10，中国的物价水平大概是美国的1/5，在中国买一个汉堡包，如果中国人的工资是1000元人民币，1元钱一个汉堡包，中国人1000元人民币可以买1000个汉堡包，但是美国人的工资比中国人的工资高10倍，他是1万元人民币，他在美国买汉堡包，美国汉堡包是5元钱一个，他1万元人民币可以在美国买2000个汉堡包，但是如果他的美元换成人民币进入到中国以后，他1万元人民币可以买多少个汉堡包？1万个汉堡包，这是人民币内在动力所在。
【曾宪斌】这就是为什么国际资本不断蜂拥而入，来大肆抢购中国的人民币资产，而他们利益集团的代言人在前面不断为他们的利益集团鸣锣开道，证券市场的徐小年，房地产市场的谢国忠，谢国忠年年说中国房地产有泡沫，年年让他失望，但是他还年年厚着脸皮讲，他背后的集团大肆收购中国优质的资产，从广州到深圳，从深圳到上海。这背后一个概念是资产全球共振的概念，也就是中国人民比资产中心已经不能单纯看国内的过去的标准来衡量，要用过继的标准来衡量。比如说我们讲到“春江水暖鸭先知”，最先反映全球资产共振的是我们的艺术品，像吴冠中、齐白石等的画在内地市场拍卖的时候，比如说去年10万，今年12万，明年14万，这种算术级别的稳步增长，但是这两年突然发现一个现象，吴冠中的画在国内拍几十万了不得，突然嘉士德拿他的画到伦敦去拍卖，拍卖多少？不是几十万，是几百万、几千万，最近一幅画又创造一个记录，吴冠中的画是4000万。
【曾宪斌】包括我们的房产，我们优质的房产，特别是上海、北京、广州、深圳这些中国最优质的房地产的市场，什么叫最优质？买房子买的不是房子，北京的房子和贵州的房子，钢筋水泥的价钱是一样的，但是为什么它是3000，你是3万，因为是北京，中国就这么一个北京，就这么一个上海，你买的是北京，为什么要贱买，中国几十年、几百年、几千年建设起来最优质的资产为什么要贱买，我问一问。伦敦最近有一个报道，伦敦富人区一个两居室卖多少钱？700多万美金，如果两居室70平
方米折合人民币是4000、5000万，大概是几十万至几百万一平方米，北京才多少。北京作为中国的首都，中国日益崛起，作为世界的中心大国，它的首都为什么这么便宜，所以中国北京的房价在我去年讲课的时候西四环还有不到1万元的房子，最近一个数据来看五环之内基本上没有一万以下的新房，北京在五年之内不见2万的房子，北京的房子目前的程度涨到4、5万元一平方米我认为才稍微合理一点，现在不是偏低是什么，这是从全球共振的角度来看。
【曾宪斌】你说市场共振你比的是伦敦，说太高了。我比一下上海，现在房价中心区大概是在2万元，外面古城区大概是1万元，全世界能跟上海相比最典型的城市是哪里？印度孟买。孟买是印度人引以为傲的城市，早几年印度说我们要赶紧走，再不走中国就要赶上我们了，那个时候他们以为中国不如印度，说再不改善中国的上海就会赶上印度的孟买，可见两地虽然连山连水，但是多隔膜。后来他们的记者团到上海一看目瞪口呆，孟买在全方面，特别是市政配套方面落后上海最少20年，但是孟买的房价，海边的房子12万一平方米，城区的房子，中高档公寓4—5万人民币一平方米。凭什么我们中国最优质的资产要贱买，我就搞不懂了。凡是认为北京房价高的，让外国人廉价买去房子的，凡是说上海房很高，让外国人抢购上海房子的，都是卖国贼，都是国有资产严重流失，就这么简单。因为北京不属于北京人民，上海不属于上海人民，准确地说北京的商品房不属于北京的中低收入人民，上海的商品房不属于上海的中低收入人民，当一个城市80%的人买不起商品房的时候才趋于合理，现在才慢慢趋于合理，它是属于全世界的成功人士。我的讲话和传统的主流价值观是非常冲突的，但是没有办法，历史的进步一定要付出道德的代价，我们正在付出道德的代价。所以在座的各位你们的亲戚朋友问上海、北京的房价高不高，你告诉他买得越早越好，只会买贵不会买错。不论我今天讲话言词多么激烈，但是从历史的角度回头来看会发现曾宪斌的讲话太对了。
【曾宪斌】我们再看内需，内需牛教授已经谈到了城市化的进程，这些大家都谈到的我不谈。我只是说人民币现在对外是在不断的升值，但是对内是不断的贬值，我们正在进入一个通货膨胀的周期，任何人都不要留人民币在银行的存款上，存款就等于像冰一样在消溶，因为银行存款怎么样也赶不上它通胀的速度，劝你们和你们的家人千万不要在银行的存款里面留一分钱，十几年前的100万相当于现在的几百万元，现在正在进入加速溶化的过程，对内是这样的。比如说加息，加息以后好像跟我们CPI通胀指数相对持平，哪里可以持平，怎么可能持平，你要知道我们CPI根本就不包括房价，很多东西根本就不包括在里面。如果把房价放在里面，CPI怎么可能是3.5、3.6%，开玩笑。5年前能买一套房子的人，今天可能只能买半套房子，再过三年只能买一厕所，再过十年你可能连一个储藏室都买不到，所以我们CPI是严重扭曲人民币不断快速溶化和贬值的这样一个现象。深圳房价上半年涨了42%，没有计入CPI里面，没有计入到消费指数里面，所以我们现在统计指数都严重误导消费倾向。
【曾宪斌】这两大类趋势，导致中国房价股票市场为什么出现银行不断的打压存款，中国股市就是一个不断从银行存款大搬运到中国股票市场的一个过程。这跟上市公司的业绩、价值毫无关系，那些泡沫论者难受死了，那些看空的人从2000点看空，现在从3000点看空，不断看空，不断踏空，把他们气死了。前几天广州有一个经济学家，他研究易经说中国股票达到5000点立刻崩盘最少达到3000点。那天我的朋友发短信告诉我，我只回了几个字，“无知者无畏”，我说不知道雷多先生跳楼否
。京城四少魏杰曾经2001年就上书说中国的楼市太疯狂了，泡沫太严重了，北京楼价太高了，如果明年北京楼价、股价不破灭，我魏杰跳楼，以他为代表的人到现在也没有跳楼，谢国忠也没有跳。但是现在北京大街上满街都是眼镜碎片。
【曾宪斌】我只说一个观点，国外上市公司只有4000—5000户开户数，大家知道中国开户数有多少？中国很多人都不知道，但是我知道，也很好计算，读小学三年级就会计算，中国现在开户数达到了1.1亿户，中国上市公司是1507家，1.1亿户除以1500是多少？75000、76000、78000，是国外成熟市场开户数10倍以上。什么是流动性强？目前股票存量资金已经可以把股票上证指数推到8000点以上，根本不用费劲，他们懂不懂？所以中国连半吊子的经济学家都很难找到，我绝对不是苛求，我说的是实事求是，没有一个人有真知灼见说这个事情的真相是什么东西。
【曾宪斌】为什么中国的房价政府怎么调都调不下来，为什么？真的是地价高吗，国土资源部的部长对中青报的记者说到如果现在国土资源部所有的土地都零地价出让，房价会怎么样？中青报的记者想一想哑口无言，为什么？很肯定的告诉你们，如果现在中国所有土地是零地价，北京的房价依然会保障，因为经济学有一个1+1=2基本的常识，我们统统忘记了。价格到底由什么决定的？价格跟成本没有任何关系，只有一个东西它是最关键的，就是供求是最关键的。中国现在每年大概需要1000万套住宅，还不包括海外虎视眈眈来抢购中国物业的资金，中国目前只能提供400—500万套，缺口一半，这就是中国房价为什么会一路高歌，不可逆转的一个根本的原因，这些人懂不懂。
【曾宪斌】当然所谓懂不懂里面有几种情况，一种就是像谢国忠这样，他们本身就是国际利益的走狗，包括前一阵公布的人居信办11个，背后却是卖国际避孕套的公司，还有以易宪容搏出位迎合亲民秀，据易宪容的同事讲他自己并不认同他自己的观点，但是要出位，更多是人云亦云，不明白中华民族伟大复兴的到来，不明白为什么我们站惯了就不能坐，这是我演讲的大前提，为什么我们要做多中国，做多地产，这是历史条件给我们提供了一个历史的大的背景，中华民族不能错过这十年，不能够错过伟大复兴的伟大时代。在座的开发商也不能够错过做多自己财富的伟大时代，这个时代在座的可以讲，这一辈子就这一次，错过就没有的。
【曾宪斌】股票市场你如果知道一、两年，不要听那些做空派的鼓噪，从1000点买进到满仓现在不要动你看现在多少了。但是现在的经济学家太坏了，表面是替穷人说话，实际上为富人做事，表面上是为穷人做事，但是实际上为富人做事。比如说4000点的时候财政部半夜鸡叫的时候谁买在买股票，在3000点、4000点的时候都把谁套住了，把散民给套住了，因为那个时候以格林斯潘为代表不断鼓吹中国泡沫，为什么那个时候鼓吹？因为他们在3000点之前全部撤退了，他们为了要重新进来必须要把股票打下去。现在他们是满仓的，前两天召开一个论坛就是国外基金经理参加的一个论坛，前天晚上中央2台还谈到，各个大证券公司理财专家的观点，他们现在说中国是价值重估的时代，说现在不高了，为什么？他们在满仓。我们一定要留一点清醒的脑子来看这个世界，来看这些人表演，我们自己不要上当。
【曾宪斌】在这种背景之下，我觉得我们要做多中国，不要把财富拱手让过外国。中国有很多股票，像中国铝业，几十天之内翻一倍，市盈率是很高了。我觉得高了好，为什么？因为现在国外很多资金要在收购，我们价格很低都间买了，除了政策上的反垄断法国家赔偿以外，我们资产这么高你要不要，有什么不好，我们东西贵了有什么不好，我始终想不明白。所以我们个人公司要抓紧机会，在座的各位公司怎么才能做多？你们以前做房地产其实也在积累财富，今年一个亿，明年两个亿，后年三个亿，也在做，但是现在我说做多中国、做多地产、做多财富，不是这种数量级的变化。你想一信，如果你投资股票市场，在2005年1月份投进去，中间不断看空，反反复复可能现在就是翻一番，1万变成2万，但是真正做不要从牛背上掀下来，稳稳骑住万科，稳稳的持住股票都能变成5倍。所以我们在座的公司以算术级增长是没有问题的，但是这么好的市场，这么多人口需要住房，国际资本这么眼红中国人民币资产，你当然可以赚钱。但是我说的做多，不是这种算术级的增加，应该是几何级的增长。什么是几何级的增长？看看中国富有人榜有50%以上是因为从事地产进入富人榜，而进入中国富人榜前几位的，进入前十位的又是通过做多，也就是几何级的发展使他自己的财富几何式的增加。
【曾宪斌】所以今天讨论的第二个问题，就是怎么样做多财富。做多财富有两个问题需要讲。第一，一定要转变我们的思维，转变我们的观念，一定要转变，从常规的手段，常规的标准，常规的思维，不可能做多地产。为什么？首先如果你看空这个市场，你认为中国的房价很高，经济过热，你很有可能就不会把资金投入到房地产市场上。我最近发现很多老板，他在游移观望，觉得房价这么高，宏观调控会不会继续打压，首先要坚定看多中国，看多中国的地产，这是我的第一个建议。
【曾宪斌】第二，就是改变我们惯常的思维完全改变。有机会你们到清华听我三天课，今天我只对某一个问题点题而已，比如说我讲买地的问题，我最近和很多开发商交流我发现，很多开发商招拍挂的时候已经拿不到地了，为什么拿不到地？因为他们用通常的一些观点，一些标准去看地价的价值，然后发现这个地价竞拍的时候，别人是以高出他们想象的这种地价，高得多得多的价格拿走了，如果还用传统的思维拿地你已经拿不到地了。上海最近一块地楼面价是1.25万，半年前华润在这个地方拍卖一块地拿下来6000元，如果通常的思维不可能想到半年地价翻一倍以上。在上海南京路有一块地块163地块，楼面价是6.6万一平方米，常规思维已经拿不到地了，所以要改变我们的思维。就是怎么样评估这个土地的价值，我们过去所谓的常规思维是什么？是一种静态的思维。就是旁边一个楼卖5000元，地价成本应该占30%，地价大概是1500元左右的楼面价，根据这个反推这一块地多少钱一亩，大概是将近1000万一亩，这是常规的一种对土地价格的认识，你这样拿地已经拿不到地了，没有你的份了，不要去交保证金，那是白交的。绿城拿上海那一块地他是怎么考虑的？他绝对不是靠这个办法，一个土地用四种办法评估，第一种就是静态的价值，第二就是动态的价值，第三还有土地品牌的溢价，第四还有辩证的价值。什么叫土地品牌的溢价？就是万科在任何地方卖的房子都比别人卖的房子高1000，这就是土地品牌的溢价，什么叫辩证的价值？你可能盖写字楼，可能盖酒店式公寓，我的
收入比你高等等。也就是说普通的传统思维你已经拿不到地了，进不了门了。
【曾宪斌】我们对市场的看法，我们的客户在哪里，必须要颠覆传统的观念，传统观念认为房地产是不动产市场，不动产市场的客户主要是以原住地，就是项目所在附近，比如说我们现在是在铁道大厦，铁道大厦做一个项目，周边的人作为一个客户群，这种思维已经过时了，我们的客户随着交通、通讯以及观念的变化，这种原住地不动产的客户思想已经彻底过时了。香港人到深圳买房，深圳人到广州买房，上个月广东房地产销量大概是53%的人买去了，广东人到其他地方买房，买房已经不是为了住，而是为了投资。黑龙江跑到上海去买房，是为了休闲，第二套居所，第三套居所，就是这些东西的市场观念已经彻底的变了，你如果不变你就不可能做好今天的房地产，我们市场的观念要变。
【曾宪斌】我们营销手段要变，什么样的营销手段？比如说我们现在的网络、手机短信。我在丽江有一个项目，离四方城只有几分钟的路，抬头就能望见玉龙雪山这样一个好的别墅项目，你们猜卖多少钱？还不得卖1、2万元。我告诉你2700元都卖不出去，为什么？他卖给丽江市民，我告诉他丽江不属于丽江人民，而是靠网络发布，迈向全中国，迈向全世界，香港等老板过来一个人十几套的扫掉，问还有没有，太便宜了，营销手段要发生革命。我们现在诸多的财富一定要转变我们的观念，
新的思维。
【曾宪斌】另外我再介绍十大超常规增加财富的盈利模式。这是我最新研究的心得，中国富人榜，福布斯富人榜张英他的公司突然在香港上市，屁股还没有坐稳又冒出一个25岁的小女孩资产远远超过张英700多亿资产，这个人他是代表家族持股，他的爸爸是碧桂园的老板杨国强。我在这一刻看后面的房地产开发商都在福布斯富人榜的前面，不过也就是十几年的时间，最长时间就是万科、中海，也不过20年的时间，为什么他们做得这么快？我开始在里面研究超常规发展的模式，在座各位如果你们现在还以算术级的增长模式，今年1个亿，明年2个亿，后年5个亿，5年以后、10年以后你在房地产市场已经占不住脚了，会扫地出门，为什么？因为现在房地产集中垄断的速度越来越快。北京在五年前可能3、5个亿还可以进入北京房地产，现在3、5个亿千万不要进入北京房地产，人家会笑话你的。所以你们算术级增长，你们虽然也增加一些，但是只能安享晚年，但是不要进入房地产市场。我从香港就可以看到，8家房地产公司垄断了香港80、90%的房地产市场，我说国内也会这样，国内现在广州几家房地产企业已经基本垄断广州市场，北京2—10名这9家加起来的销售额不到第一名的一半，不到星河湾的一半，什么叫赢家通吃，太可怕了。所以是不是做多地产，已经不是你们公司是否可以挣钱的问题，而是公司是否能生存的问题。所以我们既面临机遇，同时又有生存的压力，做多中国，做多地产，才能做大我们的财富。
【曾宪斌】我简单说一下十大盈利模式，十大盈利模式我可以出一本书，可以讲一天的课。以杨国强为代表的碧桂园是什么？是低地价的盈利模式。杨国强的碧桂园，它的土地价占整个售价的7.3%，你们自己能不能做到自己想，现在中国大城市大概是40—50%，一般的中小城市房地产大概是30%左右，人家是7.3%。怎么获得的，这个过程我不说，也没有时间说，我只告诉你们这种模式。
【曾宪斌】第二种模式是以万科、中海、绿城为代表，立品牌企业获得超常发展的一种模式。万科在任何地方售价比别人高1000，甚至不只1000。万科今年在27个城市布局万部，今年销售额大概是400个亿，明年万科要到1000个亿，什么叫赢家统吃，以万科为代表的企业扩张，品牌溢价加品牌扩张的模式，过程我不说了。
【曾宪斌】第三是以星河湾为代表的这种产品品牌扩张模式，星河湾以前这个老板是搞建材的没有搞过房地产，广州星河湾和北京星河湾奠定了他在全国房地产龙头的位置，项目品牌实行了溢价和张。
【曾宪斌】第四模式以广州恒大集团和新疆广惠集团为代表，地价也不低，工程质量也不是最好，但是没有别的，它就是便宜。旁边的房价是3000，万科是4000，我就2500，你2500，我就2300，所以如果乌鲁木齐有100套房子广惠占了80套房子，这是广惠模式或者是恒大模式，也就是低售价的模式。
【曾宪斌】第五种以顺驰为代表的速度为中心，顺驰不成功的问题我们不说，但是单纯放言3年之内达到全国销量第一，3年达到这样一个目的来说是成功的，顺驰就是一切以速度为中心。
【曾宪斌】第六种叫长尾模式。什么长尾理论，就是每个市场里面都有多头市场，说通俗一点就是红海和蓝海，再说通俗一点就是有热门市场和冷门市场，怎么样避开热门市场，抓住冷门市场。比如说做广告报纸、广播、电视是热门，但是有人在农村的墙上刷红桃K，黄金搭档这是没有人跟他争的，这是长尾理论，使得中小企业获得超常的发展。比如说在三亚开发一个项目，从市区到亚龙湾中间，离亚龙湾10公里，离市中心也是10公里，三亚卖的第一是海景房，河景房是第二，山景房是第三，山不靠的是四流房价，但是在那里卖到河景房的房价，也就是抓住了老年人住宅市场，中国老年人已经超过1.4亿多。
【曾宪斌】第七种就是房地产金融模式，怎么样通过信托、上市、发债券、私募等等，有多少钱就借多少钱，有多少钱就筹多少钱，当今房地产市场有地才有地位，怎么样想办法各种途径拿钱。最近金地集团为什么能够成为房地产第三强，除了别的原因之外，他们不断大量募集资金，他今年仅仅半年时间已经三次募集资金，前一阵子180亿，最近又发行10几个亿的债券，前两天又上市增资50多个亿，只有不断通过各种途径大量吸纳资金才可以做大，金融市场才能超几何式的发展，千万不要想自己的钱，自己的钱做不了多少项目，一个人的生命长度有限，就活几十年，工作就是40年，黄金时段就是10几年，做一个项目3、5年过去了，赚了1倍，剩下的3、5再做一个项目赚了1倍时间就过去了。可是杨国强袖珍项目就是3500亩，一般性的都是1、2万亩，人的生命怎么样让他扩张。
【曾宪斌】第八种模式是一级开发模式。什么是一级开发？就是没有那么大的能耐，就把土地控制起来，谁要进去就跟我合作。
【曾宪斌】第九种是特区模式。什么是特区模式？比如说前两天也是这个组委会组织的一个论坛，有一个听客就跟我讲，现在在东三省改造棚户区，棚户区有棚户区的政策不用招拍挂，只要拆迁拆得动，拆完了就可以建，无数的优惠政策，这个女老板原来只是国有企业的一个副总，她身上只有几百万、一千万的资金，但是通过特区的政策，她已经做成了两个大项目，现在把整个吉林市棚户区的政策统吃。这种政策以前有很多，比如说破产企业兼并政策，又比如说烂尾楼我带一些开发商在深圳、三亚、海南，海南当时烂尾楼是最多的，政府给了很多的政策，比如说连土地连带主体的楼面价只有200元，再加上200、300元就可以卖了，卖1300、1400元就可以卖了，这是特区模式。
【曾宪斌】第十种就是类型开发模式。里面有很多种，一个是租用地，一个是工业用地、教育用地、旅游用地、发现新大陆用地，什么叫发现新大陆？我们国家经常在有一些地方待开发，正在开发的时候你要抓住这个机遇。比如说谁在80年代抓住了广东，谁在90年代抓住了浦东，谁就能够发现新大陆，就能够超常发展。当年有一个香港人用了400万买了400万股万科的股票，到现在已经20个亿。比如说现在的环渤海圈是中国十一五重化企业云集之地，前两天我开完会过去看太大了，一个曹妃甸首钢搬进去，有中国最大的深水港码头，还有10亿吨的油田，所以最重要的就是寻找新大陆。包括最近国家鼓励国内资本往外走，到非洲、中东去投资，有很多的优惠政策，我了解情况有很多的机会，包括最近国家立项准备修第二条京沪高速，立项一公布又是一个超常规的发展，可惜没有时间一一展开来讲。
【曾宪斌】我要讲做多中国、做多地产，首先要看好中国，看好中国地产，这是第一；第二要有超常规的思维，从看地、招拍挂到营销手段，到市场的定位以及怎么样开发的模式都要来颠覆性的革命，你才能够无愧于我们这个时代，才能够真正做多我们财富，做多我们地产，做多我们中国，你不做多国外资本也来做多，为什么让他们做多，为什么我们自己不做，一定要改变穷惯了不敢富，站多了不敢坐的心态。谢谢大家！
【曾宪斌】中国人均收入这几年大概是这样一个比例，跟GDP的增长是成正比的。在2003年的时候，城市人均可支配收入大概是7000元，2004年大概8000元，2005年是9000元，2006年最后没有统计出来，大概是在1万左右，最新的一个数字是到现在为止，我前天看到一个数字已经是1万多了，跟GDP的增长是相对应的。中国的房价前几年平均也是1、2倍的速度增长，最近城市房价均价大概是3000元左右，可以说中国家庭不动产的财富大概也在30万左右，如果依照70—80%的比例来看，中国户均财富已经达到30—40万，但是在中等城市，特别是大城市，像首都这样的城市，近年以来房价的暴涨，使得家庭财富又上了一个台阶。这种现象是好的现象还是需要大家警惕的现象，这个问题是亟待我们整个学术界形成共识。
【曾宪斌】现在有一种倾向，或者和房价上涨有完全对立的看法。其中刚才王秘书长引用某位经济学家的观点说如果中国房价上涨很厉害，是一场灾难，会把中国人的财富都给耗尽了，其实这种观点是完全错误的。现在有一种惯性思维，就是中国人一种惯性思维，特别是有一些经济学家，就是穷惯了不敢富，站惯了不敢坐。当我们外汇储备达到1.3万亿美元的时候惊慌无措，当我们的证券市场上到3000点、4000点的时候惊慌无措，当我们房价一步一个台阶在上涨的时候惊慌无措，这种惊慌无措不只是个别人，从政府某些领导，某些部门到某些所谓的经济学家、经济专家，有的甚至是惊恐万状。什么叫惊恐万状？财政部530半夜鸡叫就是一种惊慌万状的表现。就是对目前的形势到底应该怎么判断，中国人多了一点钱，多了一点财富到底好不好？现在财富这种积累的速度比较快，到底正不正常？这是需要引起我们重视的。
【曾宪斌】我可以先下一个结论，中国目前的房价总体上不高，以北京、上海为代表的中国最好的特大型的都市，房价是严重偏低。中国人的财富现在不是太多了，而是还不够。想当年邓小平率连大代表团去开会的时候，整个代表团好不容易从国家外汇局拿出1000美金作为全部代表团的零花钱，实在是太捉襟见肘的，邓小平把他自己的零花钱拿出来补贴一下，为什么中国人的东西就不值钱，为什么我们不能值这么多的美元，很多人没有意识到，中华民族正在经历一个伟大的转折，这个转折改变中国的速度和面貌会让所有的人，全世界的人目瞪口呆，但是我们穷惯了不敢富，站惯了不敢坐的这些人他们眼睛有白内障，他们看不清楚，自有中华民族以来，三皇五帝到如今，几千年的历史，中国从来就是一个世界上唯一的超级大国，直到明代中国GDP总量占全世界50%以上，到了康熙中国GDP还是全球第一，中国的沦陷、中国的撞腰只是近几十年以来的事情，中国鸦片战争以后，经过民族抗日战争的胜利，经历了建国，经历了改革开放，整个民族通过这100多年恢复元气的过程，现在正处在大国复兴崛起最关键的时候，中国再过十几年中国GDP总量将由现在世界第三位可能要赶上第二位，可能要和美国并驾齐驱，很多人都没有意识到中国正在发生这么伟大的变化，还是用常规的思维来看中国发展的现象。
【曾宪斌】比如说我们的股票，我们的经济发展从1998—2005年，这几年间，中国GDP总量增长了150%，但是这一个阶段作为我们经济晴雨表的证券市场，这时候不但不能体现中国增长的速度，相反从2001—2005年7月份，我们的股票市值跌了60%，这个时候我不知道那些经济学家跑到哪里去了，以徐小年为代表的千点论者，代表国际利益集团不断打压中国证券市场，不断把中国最有价值的证券公司，中国最有价值的上市公司的股票不断打低，打到900多点的时候谁来买股票，机构死了，基金
死了，股民死了，谁来买，外国的资本家在买，外国资本在大肆掠夺中国人民的财富，大肆掠夺中国的优质资产，那个时候万科才1、2块钱一股。我们中国当代几乎可以说，中国人需要指点迷津的时候你找不到他们，我非常痛心中国资本市场打到900多点，反而其实4300点的位置只是说中国经济发展这么多年，150%的增长，股票掉到60%，恢复性正常应该到这个点位了，什么叫做泡沫？完全是胡说八道。
【曾宪斌】中国正在发生伟大的转折有两个标志性的事件，第一个事件就是即将明年要召开的奥运会，像当年汉城奥运会一样标志着韩国的崛起，把中国暴露在整个全世界的聚光灯之下；第二件重大事件就是人民币升值。有人讲股权的启动是股权分置改革，股权分置改革虽然很重要，但是不是根本的原因，最根本的原因是人民币升值。什么叫人民币升值？中国一切的现象就是以人民币升值为龙头，一边是证券市场，一边是股票市场，后面跟着猪肉、副食品、粮食不断的升值，不断的涨价，未来相当长的时期中国必然要发生的事情，正在发生的事情。很简单，中国的东西开始值钱了，中国东西本来就应该很值钱。
【曾宪斌】现在我们再回过头来看一看我们的证券市场、股票市场、房地产市场，到底高不高？为什么说我们现在证券市场不高，我们的房价不高，只要人民币升值这一个东西没有停下来，大家记住只要人民币升值一天没有停下来，我们的房价，我们的证券市场就一天不会停止往上走的步伐，那些半瓶水的经济学家、证券专家在这里鼓吹价值投资论、什么估值，什么泡沫，不懂得中国正处在一个特殊的历史时期，传统的思维，传统的概念，已经统统见鬼了，要用传统的标准去看中国的房价，中国的股市，你根本是看不懂的。日本、台湾、韩国，当它人均GDP达到2000美金的时候出现了黄金十年，不管是股票还是房价一般都是涨10倍、15倍以上，中国证券市场从980点到现在刚刚五倍，而这五倍至少有一半左右是恢复性的从我们本来就不应该那么低，实际上如果真正从恢复性价格回归到3000多点，到现在不到一倍。我们整个面临什么样的局面？第一，人民币对外在不断的升值，对世界主要货币美元在不断升值，为什么人民币会升值，我们讲一个非常浅显的比喻。中国人的收入大概是美国人的1/10，中国的物价水平大概是美国的1/5，在中国买一个汉堡包，如果中国人的工资是1000元人民币，1元钱一个汉堡包，中国人1000元人民币可以买1000个汉堡包，但是美国人的工资比中国人的工资高10倍，他是1万元人民币，他在美国买汉堡包，美国汉堡包是5元钱一个，他1万元人民币可以在美国买2000个汉堡包，但是如果他的美元换成人民币进入到中国以后，他1万元人民币可以买多少个汉堡包？1万个汉堡包，这是人民币内在动力所在。
【曾宪斌】这就是为什么国际资本不断蜂拥而入，来大肆抢购中国的人民币资产，而他们利益集团的代言人在前面不断为他们的利益集团鸣锣开道，证券市场的徐小年，房地产市场的谢国忠，谢国忠年年说中国房地产有泡沫，年年让他失望，但是他还年年厚着脸皮讲，他背后的集团大肆收购中国优质的资产，从广州到深圳，从深圳到上海。这背后一个概念是资产全球共振的概念，也就是中国人民比资产中心已经不能单纯看国内的过去的标准来衡量，要用过继的标准来衡量。比如说我们讲到“春江水暖鸭先知”，最先反映全球资产共振的是我们的艺术品，像吴冠中、齐白石等的画在内地市场拍卖的时候，比如说去年10万，今年12万，明年14万，这种算术级别的稳步增长，但是这两年突然发现一个现象，吴冠中的画在国内拍几十万了不得，突然嘉士德拿他的画到伦敦去拍卖，拍卖多少？不是几十万，是几百万、几千万，最近一幅画又创造一个记录，吴冠中的画是4000万。
【曾宪斌】包括我们的房产，我们优质的房产，特别是上海、北京、广州、深圳这些中国最优质的房地产的市场，什么叫最优质？买房子买的不是房子，北京的房子和贵州的房子，钢筋水泥的价钱是一样的，但是为什么它是3000，你是3万，因为是北京，中国就这么一个北京，就这么一个上海，你买的是北京，为什么要贱买，中国几十年、几百年、几千年建设起来最优质的资产为什么要贱买，我问一问。伦敦最近有一个报道，伦敦富人区一个两居室卖多少钱？700多万美金，如果两居室70平
方米折合人民币是4000、5000万，大概是几十万至几百万一平方米，北京才多少。北京作为中国的首都，中国日益崛起，作为世界的中心大国，它的首都为什么这么便宜，所以中国北京的房价在我去年讲课的时候西四环还有不到1万元的房子，最近一个数据来看五环之内基本上没有一万以下的新房，北京在五年之内不见2万的房子，北京的房子目前的程度涨到4、5万元一平方米我认为才稍微合理一点，现在不是偏低是什么，这是从全球共振的角度来看。
【曾宪斌】你说市场共振你比的是伦敦，说太高了。我比一下上海，现在房价中心区大概是在2万元，外面古城区大概是1万元，全世界能跟上海相比最典型的城市是哪里？印度孟买。孟买是印度人引以为傲的城市，早几年印度说我们要赶紧走，再不走中国就要赶上我们了，那个时候他们以为中国不如印度，说再不改善中国的上海就会赶上印度的孟买，可见两地虽然连山连水，但是多隔膜。后来他们的记者团到上海一看目瞪口呆，孟买在全方面，特别是市政配套方面落后上海最少20年，但是孟买的房价，海边的房子12万一平方米，城区的房子，中高档公寓4—5万人民币一平方米。凭什么我们中国最优质的资产要贱买，我就搞不懂了。凡是认为北京房价高的，让外国人廉价买去房子的，凡是说上海房很高，让外国人抢购上海房子的，都是卖国贼，都是国有资产严重流失，就这么简单。因为北京不属于北京人民，上海不属于上海人民，准确地说北京的商品房不属于北京的中低收入人民，上海的商品房不属于上海的中低收入人民，当一个城市80%的人买不起商品房的时候才趋于合理，现在才慢慢趋于合理，它是属于全世界的成功人士。我的讲话和传统的主流价值观是非常冲突的，但是没有办法，历史的进步一定要付出道德的代价，我们正在付出道德的代价。所以在座的各位你们的亲戚朋友问上海、北京的房价高不高，你告诉他买得越早越好，只会买贵不会买错。不论我今天讲话言词多么激烈，但是从历史的角度回头来看会发现曾宪斌的讲话太对了。
【曾宪斌】我们再看内需，内需牛教授已经谈到了城市化的进程，这些大家都谈到的我不谈。我只是说人民币现在对外是在不断的升值，但是对内是不断的贬值，我们正在进入一个通货膨胀的周期，任何人都不要留人民币在银行的存款上，存款就等于像冰一样在消溶，因为银行存款怎么样也赶不上它通胀的速度，劝你们和你们的家人千万不要在银行的存款里面留一分钱，十几年前的100万相当于现在的几百万元，现在正在进入加速溶化的过程，对内是这样的。比如说加息，加息以后好像跟我们CPI通胀指数相对持平，哪里可以持平，怎么可能持平，你要知道我们CPI根本就不包括房价，很多东西根本就不包括在里面。如果把房价放在里面，CPI怎么可能是3.5、3.6%，开玩笑。5年前能买一套房子的人，今天可能只能买半套房子，再过三年只能买一厕所，再过十年你可能连一个储藏室都买不到，所以我们CPI是严重扭曲人民币不断快速溶化和贬值的这样一个现象。深圳房价上半年涨了42%，没有计入CPI里面，没有计入到消费指数里面，所以我们现在统计指数都严重误导消费倾向。
【曾宪斌】这两大类趋势，导致中国房价股票市场为什么出现银行不断的打压存款，中国股市就是一个不断从银行存款大搬运到中国股票市场的一个过程。这跟上市公司的业绩、价值毫无关系，那些泡沫论者难受死了，那些看空的人从2000点看空，现在从3000点看空，不断看空，不断踏空，把他们气死了。前几天广州有一个经济学家，他研究易经说中国股票达到5000点立刻崩盘最少达到3000点。那天我的朋友发短信告诉我，我只回了几个字，“无知者无畏”，我说不知道雷多先生跳楼否
。京城四少魏杰曾经2001年就上书说中国的楼市太疯狂了，泡沫太严重了，北京楼价太高了，如果明年北京楼价、股价不破灭，我魏杰跳楼，以他为代表的人到现在也没有跳楼，谢国忠也没有跳。但是现在北京大街上满街都是眼镜碎片。
【曾宪斌】我只说一个观点，国外上市公司只有4000—5000户开户数，大家知道中国开户数有多少？中国很多人都不知道，但是我知道，也很好计算，读小学三年级就会计算，中国现在开户数达到了1.1亿户，中国上市公司是1507家，1.1亿户除以1500是多少？75000、76000、78000，是国外成熟市场开户数10倍以上。什么是流动性强？目前股票存量资金已经可以把股票上证指数推到8000点以上，根本不用费劲，他们懂不懂？所以中国连半吊子的经济学家都很难找到，我绝对不是苛求，我说的是实事求是，没有一个人有真知灼见说这个事情的真相是什么东西。
【曾宪斌】为什么中国的房价政府怎么调都调不下来，为什么？真的是地价高吗，国土资源部的部长对中青报的记者说到如果现在国土资源部所有的土地都零地价出让，房价会怎么样？中青报的记者想一想哑口无言，为什么？很肯定的告诉你们，如果现在中国所有土地是零地价，北京的房价依然会保障，因为经济学有一个1+1=2基本的常识，我们统统忘记了。价格到底由什么决定的？价格跟成本没有任何关系，只有一个东西它是最关键的，就是供求是最关键的。中国现在每年大概需要1000万套住宅，还不包括海外虎视眈眈来抢购中国物业的资金，中国目前只能提供400—500万套，缺口一半，这就是中国房价为什么会一路高歌，不可逆转的一个根本的原因，这些人懂不懂。
【曾宪斌】当然所谓懂不懂里面有几种情况，一种就是像谢国忠这样，他们本身就是国际利益的走狗，包括前一阵公布的人居信办11个，背后却是卖国际避孕套的公司，还有以易宪容搏出位迎合亲民秀，据易宪容的同事讲他自己并不认同他自己的观点，但是要出位，更多是人云亦云，不明白中华民族伟大复兴的到来，不明白为什么我们站惯了就不能坐，这是我演讲的大前提，为什么我们要做多中国，做多地产，这是历史条件给我们提供了一个历史的大的背景，中华民族不能错过这十年，不能够错过伟大复兴的伟大时代。在座的开发商也不能够错过做多自己财富的伟大时代，这个时代在座的可以讲，这一辈子就这一次，错过就没有的。
【曾宪斌】股票市场你如果知道一、两年，不要听那些做空派的鼓噪，从1000点买进到满仓现在不要动你看现在多少了。但是现在的经济学家太坏了，表面是替穷人说话，实际上为富人做事，表面上是为穷人做事，但是实际上为富人做事。比如说4000点的时候财政部半夜鸡叫的时候谁买在买股票，在3000点、4000点的时候都把谁套住了，把散民给套住了，因为那个时候以格林斯潘为代表不断鼓吹中国泡沫，为什么那个时候鼓吹？因为他们在3000点之前全部撤退了，他们为了要重新进来必须要把股票打下去。现在他们是满仓的，前两天召开一个论坛就是国外基金经理参加的一个论坛，前天晚上中央2台还谈到，各个大证券公司理财专家的观点，他们现在说中国是价值重估的时代，说现在不高了，为什么？他们在满仓。我们一定要留一点清醒的脑子来看这个世界，来看这些人表演，我们自己不要上当。
【曾宪斌】在这种背景之下，我觉得我们要做多中国，不要把财富拱手让过外国。中国有很多股票，像中国铝业，几十天之内翻一倍，市盈率是很高了。我觉得高了好，为什么？因为现在国外很多资金要在收购，我们价格很低都间买了，除了政策上的反垄断法国家赔偿以外，我们资产这么高你要不要，有什么不好，我们东西贵了有什么不好，我始终想不明白。所以我们个人公司要抓紧机会，在座的各位公司怎么才能做多？你们以前做房地产其实也在积累财富，今年一个亿，明年两个亿，后年三个亿，也在做，但是现在我说做多中国、做多地产、做多财富，不是这种数量级的变化。你想一信，如果你投资股票市场，在2005年1月份投进去，中间不断看空，反反复复可能现在就是翻一番，1万变成2万，但是真正做不要从牛背上掀下来，稳稳骑住万科，稳稳的持住股票都能变成5倍。所以我们在座的公司以算术级增长是没有问题的，但是这么好的市场，这么多人口需要住房，国际资本这么眼红中国人民币资产，你当然可以赚钱。但是我说的做多，不是这种算术级的增加，应该是几何级的增长。什么是几何级的增长？看看中国富有人榜有50%以上是因为从事地产进入富人榜，而进入中国富人榜前几位的，进入前十位的又是通过做多，也就是几何级的发展使他自己的财富几何式的增加。
【曾宪斌】所以今天讨论的第二个问题，就是怎么样做多财富。做多财富有两个问题需要讲。第一，一定要转变我们的思维，转变我们的观念，一定要转变，从常规的手段，常规的标准，常规的思维，不可能做多地产。为什么？首先如果你看空这个市场，你认为中国的房价很高，经济过热，你很有可能就不会把资金投入到房地产市场上。我最近发现很多老板，他在游移观望，觉得房价这么高，宏观调控会不会继续打压，首先要坚定看多中国，看多中国的地产，这是我的第一个建议。
【曾宪斌】第二，就是改变我们惯常的思维完全改变。有机会你们到清华听我三天课，今天我只对某一个问题点题而已，比如说我讲买地的问题，我最近和很多开发商交流我发现，很多开发商招拍挂的时候已经拿不到地了，为什么拿不到地？因为他们用通常的一些观点，一些标准去看地价的价值，然后发现这个地价竞拍的时候，别人是以高出他们想象的这种地价，高得多得多的价格拿走了，如果还用传统的思维拿地你已经拿不到地了。上海最近一块地楼面价是1.25万，半年前华润在这个地方拍卖一块地拿下来6000元，如果通常的思维不可能想到半年地价翻一倍以上。在上海南京路有一块地块163地块，楼面价是6.6万一平方米，常规思维已经拿不到地了，所以要改变我们的思维。就是怎么样评估这个土地的价值，我们过去所谓的常规思维是什么？是一种静态的思维。就是旁边一个楼卖5000元，地价成本应该占30%，地价大概是1500元左右的楼面价，根据这个反推这一块地多少钱一亩，大概是将近1000万一亩，这是常规的一种对土地价格的认识，你这样拿地已经拿不到地了，没有你的份了，不要去交保证金，那是白交的。绿城拿上海那一块地他是怎么考虑的？他绝对不是靠这个办法，一个土地用四种办法评估，第一种就是静态的价值，第二就是动态的价值，第三还有土地品牌的溢价，第四还有辩证的价值。什么叫土地品牌的溢价？就是万科在任何地方卖的房子都比别人卖的房子高1000，这就是土地品牌的溢价，什么叫辩证的价值？你可能盖写字楼，可能盖酒店式公寓，我的
收入比你高等等。也就是说普通的传统思维你已经拿不到地了，进不了门了。
【曾宪斌】我们对市场的看法，我们的客户在哪里，必须要颠覆传统的观念，传统观念认为房地产是不动产市场，不动产市场的客户主要是以原住地，就是项目所在附近，比如说我们现在是在铁道大厦，铁道大厦做一个项目，周边的人作为一个客户群，这种思维已经过时了，我们的客户随着交通、通讯以及观念的变化，这种原住地不动产的客户思想已经彻底过时了。香港人到深圳买房，深圳人到广州买房，上个月广东房地产销量大概是53%的人买去了，广东人到其他地方买房，买房已经不是为了住，而是为了投资。黑龙江跑到上海去买房，是为了休闲，第二套居所，第三套居所，就是这些东西的市场观念已经彻底的变了，你如果不变你就不可能做好今天的房地产，我们市场的观念要变。
【曾宪斌】我们营销手段要变，什么样的营销手段？比如说我们现在的网络、手机短信。我在丽江有一个项目，离四方城只有几分钟的路，抬头就能望见玉龙雪山这样一个好的别墅项目，你们猜卖多少钱？还不得卖1、2万元。我告诉你2700元都卖不出去，为什么？他卖给丽江市民，我告诉他丽江不属于丽江人民，而是靠网络发布，迈向全中国，迈向全世界，香港等老板过来一个人十几套的扫掉，问还有没有，太便宜了，营销手段要发生革命。我们现在诸多的财富一定要转变我们的观念，
新的思维。
【曾宪斌】另外我再介绍十大超常规增加财富的盈利模式。这是我最新研究的心得，中国富人榜，福布斯富人榜张英他的公司突然在香港上市，屁股还没有坐稳又冒出一个25岁的小女孩资产远远超过张英700多亿资产，这个人他是代表家族持股，他的爸爸是碧桂园的老板杨国强。我在这一刻看后面的房地产开发商都在福布斯富人榜的前面，不过也就是十几年的时间，最长时间就是万科、中海，也不过20年的时间，为什么他们做得这么快？我开始在里面研究超常规发展的模式，在座各位如果你们现在还以算术级的增长模式，今年1个亿，明年2个亿，后年5个亿，5年以后、10年以后你在房地产市场已经占不住脚了，会扫地出门，为什么？因为现在房地产集中垄断的速度越来越快。北京在五年前可能3、5个亿还可以进入北京房地产，现在3、5个亿千万不要进入北京房地产，人家会笑话你的。所以你们算术级增长，你们虽然也增加一些，但是只能安享晚年，但是不要进入房地产市场。我从香港就可以看到，8家房地产公司垄断了香港80、90%的房地产市场，我说国内也会这样，国内现在广州几家房地产企业已经基本垄断广州市场，北京2—10名这9家加起来的销售额不到第一名的一半，不到星河湾的一半，什么叫赢家通吃，太可怕了。所以是不是做多地产，已经不是你们公司是否可以挣钱的问题，而是公司是否能生存的问题。所以我们既面临机遇，同时又有生存的压力，做多中国，做多地产，才能做大我们的财富。
【曾宪斌】我简单说一下十大盈利模式，十大盈利模式我可以出一本书，可以讲一天的课。以杨国强为代表的碧桂园是什么？是低地价的盈利模式。杨国强的碧桂园，它的土地价占整个售价的7.3%，你们自己能不能做到自己想，现在中国大城市大概是40—50%，一般的中小城市房地产大概是30%左右，人家是7.3%。怎么获得的，这个过程我不说，也没有时间说，我只告诉你们这种模式。
【曾宪斌】第二种模式是以万科、中海、绿城为代表，立品牌企业获得超常发展的一种模式。万科在任何地方售价比别人高1000，甚至不只1000。万科今年在27个城市布局万部，今年销售额大概是400个亿，明年万科要到1000个亿，什么叫赢家统吃，以万科为代表的企业扩张，品牌溢价加品牌扩张的模式，过程我不说了。
【曾宪斌】第三是以星河湾为代表的这种产品品牌扩张模式，星河湾以前这个老板是搞建材的没有搞过房地产，广州星河湾和北京星河湾奠定了他在全国房地产龙头的位置，项目品牌实行了溢价和张。
【曾宪斌】第四模式以广州恒大集团和新疆广惠集团为代表，地价也不低，工程质量也不是最好，但是没有别的，它就是便宜。旁边的房价是3000，万科是4000，我就2500，你2500，我就2300，所以如果乌鲁木齐有100套房子广惠占了80套房子，这是广惠模式或者是恒大模式，也就是低售价的模式。
【曾宪斌】第五种以顺驰为代表的速度为中心，顺驰不成功的问题我们不说，但是单纯放言3年之内达到全国销量第一，3年达到这样一个目的来说是成功的，顺驰就是一切以速度为中心。
【曾宪斌】第六种叫长尾模式。什么长尾理论，就是每个市场里面都有多头市场，说通俗一点就是红海和蓝海，再说通俗一点就是有热门市场和冷门市场，怎么样避开热门市场，抓住冷门市场。比如说做广告报纸、广播、电视是热门，但是有人在农村的墙上刷红桃K，黄金搭档这是没有人跟他争的，这是长尾理论，使得中小企业获得超常的发展。比如说在三亚开发一个项目，从市区到亚龙湾中间，离亚龙湾10公里，离市中心也是10公里，三亚卖的第一是海景房，河景房是第二，山景房是第三，山不靠的是四流房价，但是在那里卖到河景房的房价，也就是抓住了老年人住宅市场，中国老年人已经超过1.4亿多。
【曾宪斌】第七种就是房地产金融模式，怎么样通过信托、上市、发债券、私募等等，有多少钱就借多少钱，有多少钱就筹多少钱，当今房地产市场有地才有地位，怎么样想办法各种途径拿钱。最近金地集团为什么能够成为房地产第三强，除了别的原因之外，他们不断大量募集资金，他今年仅仅半年时间已经三次募集资金，前一阵子180亿，最近又发行10几个亿的债券，前两天又上市增资50多个亿，只有不断通过各种途径大量吸纳资金才可以做大，金融市场才能超几何式的发展，千万不要想自己的钱，自己的钱做不了多少项目，一个人的生命长度有限，就活几十年，工作就是40年，黄金时段就是10几年，做一个项目3、5年过去了，赚了1倍，剩下的3、5再做一个项目赚了1倍时间就过去了。可是杨国强袖珍项目就是3500亩，一般性的都是1、2万亩，人的生命怎么样让他扩张。
【曾宪斌】第八种模式是一级开发模式。什么是一级开发？就是没有那么大的能耐，就把土地控制起来，谁要进去就跟我合作。
【曾宪斌】第九种是特区模式。什么是特区模式？比如说前两天也是这个组委会组织的一个论坛，有一个听客就跟我讲，现在在东三省改造棚户区，棚户区有棚户区的政策不用招拍挂，只要拆迁拆得动，拆完了就可以建，无数的优惠政策，这个女老板原来只是国有企业的一个副总，她身上只有几百万、一千万的资金，但是通过特区的政策，她已经做成了两个大项目，现在把整个吉林市棚户区的政策统吃。这种政策以前有很多，比如说破产企业兼并政策，又比如说烂尾楼我带一些开发商在深圳、三亚、海南，海南当时烂尾楼是最多的，政府给了很多的政策，比如说连土地连带主体的楼面价只有200元，再加上200、300元就可以卖了，卖1300、1400元就可以卖了，这是特区模式。
【曾宪斌】第十种就是类型开发模式。里面有很多种，一个是租用地，一个是工业用地、教育用地、旅游用地、发现新大陆用地，什么叫发现新大陆？我们国家经常在有一些地方待开发，正在开发的时候你要抓住这个机遇。比如说谁在80年代抓住了广东，谁在90年代抓住了浦东，谁就能够发现新大陆，就能够超常发展。当年有一个香港人用了400万买了400万股万科的股票，到现在已经20个亿。比如说现在的环渤海圈是中国十一五重化企业云集之地，前两天我开完会过去看太大了，一个曹妃甸首钢搬进去，有中国最大的深水港码头，还有10亿吨的油田，所以最重要的就是寻找新大陆。包括最近国家鼓励国内资本往外走，到非洲、中东去投资，有很多的优惠政策，我了解情况有很多的机会，包括最近国家立项准备修第二条京沪高速，立项一公布又是一个超常规的发展，可惜没有时间一一展开来讲。
【曾宪斌】我要讲做多中国、做多地产，首先要看好中国，看好中国地产，这是第一；第二要有超常规的思维，从看地、招拍挂到营销手段，到市场的定位以及怎么样开发的模式都要来颠覆性的革命，你才能够无愧于我们这个时代，才能够真正做多我们财富，做多我们地产，做多我们中国，你不做多国外资本也来做多，为什么让他们做多，为什么我们自己不做，一定要改变穷惯了不敢富，站多了不敢坐的心态。谢谢大家！
Sunday, 7 October 2007
風高浪急
恆指27831.52點，到了現在嘅市況，已經風高浪急，上升得快要下跌會更快，根據過往大市週期，下跌時嘅速度一般都會比上升時快。人們就好似要嚮火場逃生一樣，爭相逃命，互相踐踏，令到跌市時傷亡嚴重。所以應該趁人們正在興高采烈，未有離場意慾之時，自己開始部署離場及好好準備重新入市嘅策略。
恆指市盈率到了大約二十倍嘅水平、全民皆股、股價瘋狂上升、不停有新股上市、大財團抽水集資等等，都說明了現在嘅危險水平。
到了恆指近28000水平，再上升的空間巳經不及下跌的，值搏率低，但風險高。
一直大升嘅股市，巳經沒有任何合理基夲因素可以分析，如市盈率太高及未有盈利支持，就算技術分析都冇用，根本太多消息左右，內地加息、美國減唔減息、十七大開會、宏觀調控嘅影響都冇得計。
咁現在有乜可做呢？沽曬啲貨，然後等跌市？咁做法可能係太悲觀啦。下回再談吧。
恆指市盈率到了大約二十倍嘅水平、全民皆股、股價瘋狂上升、不停有新股上市、大財團抽水集資等等，都說明了現在嘅危險水平。
到了恆指近28000水平，再上升的空間巳經不及下跌的，值搏率低，但風險高。
一直大升嘅股市，巳經沒有任何合理基夲因素可以分析，如市盈率太高及未有盈利支持，就算技術分析都冇用，根本太多消息左右，內地加息、美國減唔減息、十七大開會、宏觀調控嘅影響都冇得計。
咁現在有乜可做呢？沽曬啲貨，然後等跌市？咁做法可能係太悲觀啦。下回再談吧。
Saturday, 6 October 2007
鄧 小 閑 - 財來有方
每年我定時收到股息，對我來說這是非常重要及有意義：
1. 不勞而獲：只要持有優質股票，就會收到股息。不需要朝九晚X地工作，日日看老闆臉色，收工後帶著半條命返家。
2. 公平放心：股息比工資更令人感公平放心，多些股票、多些股息，打工賣命是否多勞多得，當你著重工資時，就會懷疑老闆是否公平，大胸女秘書的工資是否比自己高；本想「小國寡民，不理世事」，奈何公司一時裁員廋身，一時又合併重組，真是過得初一，未必捱到十五。
3. 改變命運：此話雖有點誇張，但必須明白奴隸獸出賣勞力、尊嚴的生活往往是世襲，若果要改變下半生或下一代的命運，必須把重點由工資轉往股息，由出賣勞力轉變為擁有賺錢機器--大企業的股票。
4. 長期收入：無論年紀有多大，我也會收到股息，即使60歲、70歲，甚或死後，家人也會得到股息，相反公司對你再好，退休後就再無賓主關係，打工仔若理財不善，隨時手停口停。
5. 簡單方便：香港股民不需為股息交稅，股息準時存入銀行戶口，股東可安心花費，第二年又有股息收入，還可能有大於10%的增長，真有「千金散盡還復來」的感覺。
6. 自由及安寧：只要有穏定可靠的股息，不必再担心股價大上大落，今天下跌了的股價，往往是短暫，只要股份能有不斷增長的盈利及股息，股價還是重上升軌，實在不值得為股價升跌勞神操心，担驚受怕。
對小股民來說利用股息過活，實在有點「何不食肉糜」的感覺，克勤克儉才積得數萬元，買股收息，一年才得一千幾百，又有何用呢？
但我想法完全不一樣，買股收息，最初的幾年，的確收益有限，十八年前《滙豐》股價約為7元多，現時股息一年也近6元，相信再過兩年，股息就會升至7元多，換句話最初投入10萬，二十年後，每年股息已相當於從前的總投入，以後的日子股息還繼續增長，再過五或七年，股息的收入又可能翻一翻。現在所提是股息收益，資產的升值還没有計算。(可看網誌『大茶飯……21』)
二十年是一個很長的時間，但時間總是要過，而且耐性是得到獎賞，每年也有股息消費。以股息為主的投資方式也可以很靈活，可以把股息袋袋平安、亦可再投資，或以股息支付孖展利息，買更多股票，這可算是一種簡單的財技。
別人低買高沽，賺取差價時，我則努力建立我的資產，製造穏定而強勁的「現金流」。經過幾年時間，我已習慣這種方式，對股價上落已不太在意。散戶面對獲利股份難免心癢癢，想獲利回吐，再趁低吸納。若果真正做到未嘗不是樂事，但投資者必須明白當中也有風險，股巿往往波動難測，真的不知道伊朗何時會煶練花生油、北韓無聊放炮仗，股巿就是受這些無無謂謂的消息影響，但這會令《滙豐》盈利減少，派息下降嗎？
過往我和很多小股民一樣，常以本錢少為理由，不停炒作，鑽硏各種技術分析，捕捉巿塲走勢，以為只要堅毅不屈，努力嘗試，終會殺出一條血路，但這實在是一個「為錢而工作」之法，太過勞累，要求太高，絶不是「錢為我工作」的方法，縱得錢財亦是勞心勞力的辛苦錢。況且投機炒賣能有大成絶不容易，世上很多窮人都曾炒金、炒股、炒外滙，出色的投機者索羅斯在英磅貶值一役獲利甚豐，轉眼又失意於俄羅斯的金融危機。
簡單來說，股息為主的投資概念是一個「絶對」而真實的的投資概念，即一筆資金能創造出來的財富，並可以真實地反映在你的銀行戶口中，受你支配。陸叔(陳永陸)和很多股民都會以手上擁有的股值，和大巿及最初資金相比，衡量投資成績，這種成績是相對性並隨時因大巿下跌而逆轉，這種「相對」而非「絶對」的觀念使散戶輕視風險，難以避開股巿泡沫。
古語云：「靜而後能定、定而後能安」，與其不斷炒賣，出賣勞力，不如努力建立穏健的「現金流」，一旦完成目標(例如10萬股《滙豐》)，你就會發覺錢像是「天上掉下來、樹上生出來」。
1. 不勞而獲：只要持有優質股票，就會收到股息。不需要朝九晚X地工作，日日看老闆臉色，收工後帶著半條命返家。
2. 公平放心：股息比工資更令人感公平放心，多些股票、多些股息，打工賣命是否多勞多得，當你著重工資時，就會懷疑老闆是否公平，大胸女秘書的工資是否比自己高；本想「小國寡民，不理世事」，奈何公司一時裁員廋身，一時又合併重組，真是過得初一，未必捱到十五。
3. 改變命運：此話雖有點誇張，但必須明白奴隸獸出賣勞力、尊嚴的生活往往是世襲，若果要改變下半生或下一代的命運，必須把重點由工資轉往股息，由出賣勞力轉變為擁有賺錢機器--大企業的股票。
4. 長期收入：無論年紀有多大，我也會收到股息，即使60歲、70歲，甚或死後，家人也會得到股息，相反公司對你再好，退休後就再無賓主關係，打工仔若理財不善，隨時手停口停。
5. 簡單方便：香港股民不需為股息交稅，股息準時存入銀行戶口，股東可安心花費，第二年又有股息收入，還可能有大於10%的增長，真有「千金散盡還復來」的感覺。
6. 自由及安寧：只要有穏定可靠的股息，不必再担心股價大上大落，今天下跌了的股價，往往是短暫，只要股份能有不斷增長的盈利及股息，股價還是重上升軌，實在不值得為股價升跌勞神操心，担驚受怕。
對小股民來說利用股息過活，實在有點「何不食肉糜」的感覺，克勤克儉才積得數萬元，買股收息，一年才得一千幾百，又有何用呢？
但我想法完全不一樣，買股收息，最初的幾年，的確收益有限，十八年前《滙豐》股價約為7元多，現時股息一年也近6元，相信再過兩年，股息就會升至7元多，換句話最初投入10萬，二十年後，每年股息已相當於從前的總投入，以後的日子股息還繼續增長，再過五或七年，股息的收入又可能翻一翻。現在所提是股息收益，資產的升值還没有計算。(可看網誌『大茶飯……21』)
二十年是一個很長的時間，但時間總是要過，而且耐性是得到獎賞，每年也有股息消費。以股息為主的投資方式也可以很靈活，可以把股息袋袋平安、亦可再投資，或以股息支付孖展利息，買更多股票，這可算是一種簡單的財技。
別人低買高沽，賺取差價時，我則努力建立我的資產，製造穏定而強勁的「現金流」。經過幾年時間，我已習慣這種方式，對股價上落已不太在意。散戶面對獲利股份難免心癢癢，想獲利回吐，再趁低吸納。若果真正做到未嘗不是樂事，但投資者必須明白當中也有風險，股巿往往波動難測，真的不知道伊朗何時會煶練花生油、北韓無聊放炮仗，股巿就是受這些無無謂謂的消息影響，但這會令《滙豐》盈利減少，派息下降嗎？
過往我和很多小股民一樣，常以本錢少為理由，不停炒作，鑽硏各種技術分析，捕捉巿塲走勢，以為只要堅毅不屈，努力嘗試，終會殺出一條血路，但這實在是一個「為錢而工作」之法，太過勞累，要求太高，絶不是「錢為我工作」的方法，縱得錢財亦是勞心勞力的辛苦錢。況且投機炒賣能有大成絶不容易，世上很多窮人都曾炒金、炒股、炒外滙，出色的投機者索羅斯在英磅貶值一役獲利甚豐，轉眼又失意於俄羅斯的金融危機。
簡單來說，股息為主的投資概念是一個「絶對」而真實的的投資概念，即一筆資金能創造出來的財富，並可以真實地反映在你的銀行戶口中，受你支配。陸叔(陳永陸)和很多股民都會以手上擁有的股值，和大巿及最初資金相比，衡量投資成績，這種成績是相對性並隨時因大巿下跌而逆轉，這種「相對」而非「絶對」的觀念使散戶輕視風險，難以避開股巿泡沫。
古語云：「靜而後能定、定而後能安」，與其不斷炒賣，出賣勞力，不如努力建立穏健的「現金流」，一旦完成目標(例如10萬股《滙豐》)，你就會發覺錢像是「天上掉下來、樹上生出來」。
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